Nieuws

Herkent u dit?

Een stuk grond, gelegen in agrarisch gebied, is al jarenlang in het bezit van uw familie. Uw ouders zijn op een leeftijd gekomen dat ze deze gronden gaan nalaten aan de kinderen. De gronden zijn verdeeld en gesplitst in een tweetal percelen voor u en uw zus. Het perceel grenzend aan de openbare weg, tussen twee woningen in, is in uw bezit. Op dit perceel wilt u graag een vrijstaande woning bouwen voor uw gezin. Uw zus heeft andere wensen en wil graag op haar perceel, gelegen achter de woning van uw ouders, een forse kapschuur plaatsen om vandaar uit haar agrarisch kinderdagverblijf te gaan vestigen. Vanaf uw smartphone ga je de mogelijkheden zoeken. Mag ik wonen in agrarisch gebied? Mag ik bouwen in agrarisch gebied? Mag ik een agrarisch kinderdagverblijf vestigen in agrarisch gebied? U zal ontzettend veel informatie vinden op het internet, maar wat is nu van toepassing? Als adviseur stedenbouw, omgevingsplancoach, help ik u hmet dit vraagstuk.

Mag ik wel wonen in agrarisch gebied?

U heeft een perceel en u wit bouwen. Een eerste bestemmingsplancheck wijst uit dat dit niet mogelijk is. Een woning dient altijd gebouwd te worden binnen het bouwvlak, uw perceel heeft geen bouwvlak. Daarnaast heeft uw perceel geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming. Een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Deze wijziging is een bevoegdheid van de gemeente. Bij een plan wat passend is binnen de beleidskaders is een wijziging mogelijk. In uw geval doen we het volgende. Uw ouders wonen op een voormalige agrarische bedrijfslocatie, op de locatie staat circa 1500 m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen met asbestdaken. Deze bedrijfsgebouwen laten we slopen, de oppervlakte aan sloopmeters kunnen we inwisselen voor een bouwrecht. In uw gemeente geeft 1000 m2 sloop, een bouwrecht voor één vrijstaande woning. Op basis daarvan dienen we een principeverzoek in bij de gemeente voor de planologische medewerking van wijziging van het bestemmingsplan. Het college van burgemeester een wethouders gaan hier een besluit over nemen.

Bij een positief besluit zal de bestemmingsplanherziening in ieder geval aan een aantal planologische voorwaarden moeten voldoen, denk aan een landschappelijke inpassing, verkleinen bouwvlak agrarisch bedrijf, intrekken milieuvergunning en de onderzoekplicht naar diverse omgevingsaspecten. Nadat de bestemmingsplanprocedure is afgerond kan daarna een omgevingsvergunningprocedure worden gestart voor bouwvergunning. Nadat er een omgevingsvergunning is verleend kan de nieuwbouw in agrarisch gebied starten en mag u wonen in het agrarisch gebied.

Mag ik wel bouwen in agrarisch gebied?

U heeft nu de planologische medewerking van de gemeente voor de nieuwbouw van een woning in het agrarisch gebied. Er dient daarvoor 1000 m2 een agrarische opstallen gesloopt te worden. Op het perceel van uw ouders staat 1500 m2 aan agrarische opstallen. De gemeente stelt als voorwaarde dat alle agrarische opstallen gesaneerd worden. Wat gaat u nu doen met die overige 500 m2? Juist! Die gaan we inzetten om het voor uw zus mogelijk te maken om die kapschuur te bouwen, in het agrarisch gebied, op het perceel van uw ouders. In de kapschuur gaat zich een agrarisch kinderdagverblijf vestigen, op het perceel komt een buitenspeelruimte. In combinatie met de dieren die nog aanwezig zijn (hobbymatig) kunnen de kinderen het leven op de boerderij in het buitengebied ervaren. Ook hiervoor geldt dat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het bestemmingsplan.

Het afwijken van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Ook in dit geval dienen we een principeverzoek in bij de gemeente voor de planologische medewerking via een omgevingsvergunning uitgebreide procedure. De omgevingsvergunning uitgebreide procedure dient voorzien te worden van een ruimtelijke onderbouwing. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat je initiatief afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt beschreven dat het bouwen in agrarisch gebied past binnen de beleidskaders van de gemeente en dat de wijziging weinig tot geen gevolgen heeft voor de omgeving. Nadat er een omgevingsvergunning is verleend kan u zus de kapschuur gaan bouwen in agrarisch gebied en mag uw zus het agrarisch kinderdagverblijf gaan vestigen.

Hoe ga ik te werk?

De allereerste kennismaking zal zijn in een telefonisch gesprek, naar aanleiding van uw mailbericht neem ik namelijk contact met u op. In dit gesprek zal ik een aantal inhoudelijke vragen stellen om uw wensen op hoofdlijnen helder te krijgen. In de volgende stap maak ik vanachter m’n bureau een locatiescan. Deze scan is een eerste check op gemeentelijk beleid, bestemmingsplan, onderzoeken, belemmeringen en mogelijkheden. Deze scan kom ik graag in een persoonlijk gesprek, op locatie, aan de keukentafel met u doornemen. U geeft een nadere toelichting op de plannen, van mijn kant ontvangt u informatie over mogelijkheden en beperkingen van het initiatief. Uit dit gesprek gaan we de te nemen koers bepalen en volgt een advies op maat over de mogelijkheden.

Meer weten?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit overzicht nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

U wilt een woning (ver)bouwen. U gaat daarom naar omgevingsloket.nl en doet een vergunningencheck. De uitkomst valt tegen, het bouwplan is vergunning plichtig.  Bij de vergunningcheck zijn veel vragen aan u gesteld, het wordt onoverzichtelijk, u begint te twijfelen. Heeft u de vragen wel goed beantwoordt Is het echt niet vergunningvrij? Hoe moet u een bouwvergunning aanvragen? Bij twijfel niet doorgaan, neem contact met mij op, ik help u bij een omgevingsvergunning.

Begeleiding omgevingsvergunning?

Als omgevingsplancoach neem ik voor u de begeleiding van de omgevingsvergunning over. Of het nu gaat om een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning of om lopende aanvraag. In een eerste keukentafelgesprek geeft u mij toelichting op de plannen en geef ik aan wat de mogelijke vervolgstappen kunnen zijn. Een eerste stap zal zijn dat ik aan de hand van mij kennis en ervaring opnieuw een vergunning check ga uitvoeren. Wellicht kom ik tot dezelfde conclusie, vergunning plichtig. Er zijn echter meer wegen die naar een vergunning leiden. Zit er een binnenplanse afwijking in het bestemmingsplan? Gaat het om een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan? Heeft de gemeente beleidsregels om af te wijken van het bestemmingsplan? Kunnen we gebruik maken van de kruimelregeling? Hiervoor zal ik vooroverleg plegen met de gemeente en waar nodig de omgevingsdienst, dit is de tweede stap. Een derde stap hangt af van de complexheid van het bouwplan. Zijn er bouwtekeningen nodig, dan gaan we een architect/ bouwkundig tekenaar uitnodigen. Als het vooroverleg heeft uitgewezen dan het om een uitgebreide procedure gaat, dan gaan we eerst de ruimtelijke onderbouwing schrijven en alle noodzakelijke onderzoeken (bodem, natuur, archeologie, geluid, etc) laten uitvoeren. Gaat het om een eenvoudig bouwplan dan kunnen, afhankelijk van de resultaten van het vooroverleg, de weg richting aanvraag in gang zetten.

Waar moet een aanvraag omgevingsvergunning aan voldoen?

Voor een behandeling van een reguliere omgevingsvergunning staat 8 weken. Er moet voorkomen worden dat de aanvraag omgevingsvergunning niet compleet, wat dan kan de gemeente de beslistermijn verlengen. Het aanvragen van de omgevingsvergunning dient te voldoen aan indieningsvereisten Regeling omgevingsrecht. Wanneer je hier niet aan voldoet, kan dit een reden zijn om je vergunningaanvraag niet in behandeling te nemen. Naast het ontbreken van verplichte gegevens kan ook het ontbreken van andere gegevens een reden zijn om je vergunningaanvraag niet in behandeling te nemen. Het moet dan gaan om informatie die de gemeente nodig heeft om je aanvraag te beoordelen.

Hoe gaan we de omgevingsvergunning aanvragen?

De ruimtelijke onderbouwing is gereed, onderzoeken zijn uitgevoerd, de bouwtekeningen van de architect zijn gereed. Nog even de bouwvergunning aanvragen en dan kunt u starten met de (ver)bouw van uw woning. Hoe ga je een bouwvergunning aanvragen? Deze vergunning kan ik voor u aanvragen bij de website Het Omgevingsloket. U kunt dit uiteraard ook zelf doen. Eenmaal op deze website aangekomen, log je in met DigiD, en ga je starten met de aanvraag. Uw aanvraag wordt gepubliceerd op internet en/of in het eigen gemeentelijk blad of een dag-, nieuws-, of huis-aan-huisblad. Hierdoor kan iedereen op de hoogte zijn van uw plannen en eventueel een bezwaar indienen. De gemeente controleert ondertussen of aan alle voorwaarden is voldaan en laat u binnen de daarvoor gestelde termijn weten of u de omgevingsvergunning krijgt. Bij eenvoudige aanvragen beslist de gemeente binnen acht weken. Bij complexere aanvragen moet u rekening houden met een termijn van zes maanden. Beide termijnen kunnen met zes weken worden verlengd. Wanneer uw aanvraag, we gaan er niet van uit, wordt afgewezen kunt u een bezwaarschrift indienen. Op grond van het bezwaarschrift zal het bestuursorgaan nogmaals uw aanvraag moeten beoordelen.

Hulp nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van bovenstaande tips vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Er komt een gezinsuitbreiding, maar alle slaapkamers zijn al bezet. Om een extra slaapkamer te creëren gaat u de woning uitbouwen. Is dit vergunningvrij of is hier een vergunning voor nodig. Op het internet is ontzettend veel te vinden over vergunningvrij bouwen. Maar wat als u toch een vergunning nodig heeft? Hierover geeft dit artikel extra informatie. Wanneer omgevingsvergunning aanvragen?

De omgevingsvergunning is een vergunning voor bouwen, milieu en ruimte. Deze is in de plaats gekomen van verschillende losse vergunningen. De bouwvergunning bestaat niet meer, met de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 heet een bouwvergunning voortaan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Het Besluit omgevingsrecht (Bor) werkt de Wabo-voorschriften uit, zoals de vergunningplicht en het aanwijzen van het bevoegd gezag en ook de voorschriften voor vergunningvrij bouwen

Wanneer vergunningsvrij bouwen niet mogelijk is en u heeft plannen om uw huis uit te breiden, u hebt een stuk grond waar u wilt bouwen, u wilt een pand een andere functie geven, u wilt uw agrarische werkzaamheden beëindigen en in ruil hiervoor woningen bouwen of u heeft een ander bouwinitiatief dan komt u terecht bij een omgevingsvergunning. Er kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden voor de volgende activiteiten:

• Bouwwerkzaamheden, verbouwingen of renovaties
• Sloopwerkzaamheden
• Werkzaamheden in gebied met landschappelijke of cultuurhistorische waarde
• Werkzaamheden in beschermde natuurgebieden
• Bevestiging alarm aan bedrijfspand
• Ontheffing Flora- en faunawet
• Maatregelen brandveiligheid in gebouwen
• Aanleg inrit of uitrit
• Bomenkap
• Milieubelasting van uw bedrijf
• Verbouwing of sloop van beschermde monumenten
• Plaatsing tijdelijke voorwerpen op openbare weg
• Bevestiging reclamebord of lichtbak bij bedrijfspand

De Wabo kent twee procedures voor een omgevingsvergunning: een reguliere procedure en een uitgebreide procedure. De reguliere procedure geldt bijvoorbeeld voor het bouwen dat past binnen het bestemmingsplan of als gebruik kan worden gemaakt van een binnenplanse afwijking. De uitgebreide procedure met ruimtelijke onderbouwing geldt indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken, de uitgebreide procedure heeft een beslistermijn van 6 maanden.
In de woningwet worden regels gesteld over veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en de milieubelasting van gebouwen. Deze regels zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Alle bouwwerken moet voldoen aan de regels uit dit bouwbesluit. De regeling Bouwbesluit 2012 bevat voorschriften voor onder meer CE-markeringen en de aansluiting van gas, elektriciteit en water.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen van een woning?

Om een woning te bouwen binnen de kaders van het bestemmingsplan is een reguliere procedure omgevingsvergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij de gemeente via omgevingsloket.nl U vraagt deze pas aan nadat er vooroverleg heeft plaatsgevonden met de gemeente. Als de gemeente in principe akkoord is, kan de aanvraag ingediend worden.

Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal je o.a. bouwtekeningen (situatie, plattegrond, gevelaanzicht, doorsnede en details), constructieberekeningen (dak, wanden, liggers, lateien en fundering) en bouwbesluitberekeningen (EPC, ventilatie, daglicht, milieurestatie, akoestisch en een oppervlaktetoets) moeten indienen. De te bouwen woning dient uiteraard wel te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 zijn opgenomen.

Voor het bouwen van een woning in afwijking van het bestemmingsplan is een uitgebreide procedure omgevingsvergunning nodig. Naast de bouwtekeningen, constructieberekeningen en bouwbesluitberekeningen vormt Een goede ruimtelijke onderbouwing een verplicht onderdeel van deze procedure. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat het bouwen van je huis afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt op de volgende zaken ingegaan: het plangebied, de huidige en toekomstige situatie, de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het plan, toetsing aan gemeentelijk beleid. De omgevingsvergunning kan pas aangevraagd worden als de gemeente akkoord geeft op de ruimtelijke onderbouwing. De omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure wordt altijd gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het verbouwen van de woning?

Voor bouwen is vaak een omgevingsvergunning nodig om het net niet past binnen de vergunningvrije regels. Alle vergunningvrije situaties staan in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Een dakkapel in het achterdakvlak staat bijvoorbeeld in deze bijlage genoemd. Als het type verbouwing van u hier niet genoemd wordt dan is de kans groot dat er voor uw bouwplan een vergunning aangevraagd moet worden. In Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) staan o.a. hoogtematen en oppervlaktematen genoemd. Een aanbouw in achtererfgebied, binnen 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, mag bijvoorbeeld niet hoger zijn dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. Voldoet u bouwplan aan deze voorwaarden dan heeft u waarschijnlijk geen omgevingsvergunning nodig. Heeft u wel een vergunning nodig dan kunt u aanvragen bij de gemeente via Het Omgevingsloket Bij twijfel neemt u dan contact met mij op.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen van een schuur of garage?

Voor het bouwen van een schuur of garage geldt in principe het zelfde als bij een verbouw van de woning. Staat de situatie in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) dan heeft u geen omgevingsvergunning nodig. Staat uw bouwplan hier niet bij dan heeft u naar alle waarschijnlijkheid wel een vergunning nodig. Een belangrijk aspect bij het bouwen van een garage of schuur in het achtererfgebied is de oppervlakteregeling. In het geval van een bebouwingsgebied kleiner is dan of gelijk aan 100 m2 mag u bijvoorbeeld 50% van dat bebouwingsgebied bebouwen. Voldoet u bouwplan aan deze voorwaarden dan heeft u waarschijnlijk geen omgevingsvergunning nodig. Heeft u wel een vergunning nodig dan kunt u aanvragen bij de gemeente via Het Omgevingsloket.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor sloopwerkzaamheden?

Als u een gebouw wilt laten slopen, moet de sloper dit verplicht melden bij de gemeente als:

• er bij de sloop meer dan 10 m3 afval vrijkomt;
• als u ook asbest moet verwijderen.

In sommige gevallen heeft u voor slopen ook een vergunning nodig. Bijvoorbeeld op grond van het bestemmingsplan (planologisch slopen), de Monumentenwet of in beschermd stads- of dorpsgezicht. Bij asbestverwijdering bij sloop kan soms een vrijstelling van de melding gelden, hiervoor geldt het meldingenstelsel op basis van het Bouwbesluit 2012.
In artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening is mogelijk gemaakt om in een bestemmingsplan te bepalen dat het zonder omgevingsvergunning verboden is om bouwwerken te slopen. Achtergrond voor deze ‘planologische omgevingsvergunning’ is het voorkomen dat een bij het bestemmingsplan gegeven bestemming minder geschikt wordt voor de verwezenlijken daarvan of om een al verwezenlijkte bestemming te handhaven en te beschermen.

De Monumentenwet (Mw) regelt in artikel 11 de sloopbescherming van het beschermde rijksmonument. De omgevingsvergunning voor het slopen van een rijksmonument kan slechts worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daar niet tegen verzet. Voor wat betreft het gemeentelijke of provinciaal monument ligt de basis voor deze sloopactiviteit in de gemeentelijke of provinciale monumenten-verordening. De bescherming van deze stads- of dorpsgezichten wordt geregeld in art. 35 en 36 Mw. Wanneer de minister een bescherm stads- of dorpsgezicht aanwijst, moet de gemeenteraad dit in een bestemmingsplan vastleggen. Als in een dergelijk gebied gesloopt moet worden, is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor een inrit of uitrit?

Voor het aanleggen van een inrit of uitrit vanaf de openbare weg naar uw bedrijf of huis, is een omgevingsvergunning voor inrit of uitweg vereist (ofwel: een inritvergunning). Het is niet mogelijk om zonder omgevingsvergunning een uitweg te maken naar de openbare weg of de openbare weg te veranderen om een uitweg te creëren, door bijvoorbeeld het verlagen van trottoirs. Een aanvraag voor een inritvergunning wordt beoordeeld op het punt van verkeersveiligheid en parkeren. Wat betreft parkeren zal een afweging gemaakt worden of door de nieuwe uitrit openbare parkeerruimte verdwijnt en of de particuliere parkeerruimte toeneemt.

Meer weten?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit overzicht nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Voor velen van ons is het een droom om een eigen huis te bouwen. Je kiest zelf de plek waar je gaat wonen, hoe je gaat wonen en wanneer je er gaat wonen. In gedachte woon je al in je droomhuis. Maar dan volgt de vraag: een huis bouwen? Maar waar te beginnen? Welke stappen moet je nemen? In onderstaande checklist help ik je op weg naar jouw ultieme droom: het bouwen van je droomhuis op een eigen kavel.

Stap 1: Bouwgrond huis bouwen

Om je droomhuis te kunnen bouwen ga je eerst op zoek naar een geschikte plek. Dit kan een nieuwbouwkavel zijn, maar dit kan ook een plek zijn waarop nog geen woning gebouwd mag worden. Het vinden van een kavel is afhankelijk van de woonwensen. Hoe groot wordt het huis? Hoe groot worden de bijgebouwen? Hoeveel ruimte wil je om je huis? Kortom, hoe groot moet je kavel zijn om je droomhuis te realiseren. Tip: maakt voor jezelf een checklist huis bouwen.

Ga je voor een nieuwbouwkavel, dan is de bestemmingsplanprocedure al afgerond en hoef je eigenlijk alleen te letten op de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de koopvoorwaarden, de omgeving, de beeldkwaliteit en de omgevingsvergunningprocedure. Ga dan door naar stap 6. Is het volgens het bestemmingsplan niet mogelijk om te bouwen ga dan naar stap 2.

Stap 2: Principeverzoek huis bouwen

Waar moet je op letten als je je huis wil bouwen op een plek waar dit nog niet mag volgens het bestemmingsplan? Er zijn meerdere mogelijkheden om grond om te zetten naar een bouwkavel. Denk aan sloopregelingen, functieverandering, ruimte-voor-ruimte, rood-voor-rood, etc. De eerste stap die je in dit geval zet, is een keukentafelgesprek met een omgevingsplancoach of stedenbouwkundig adviseur. Deze omgevingsplancoach kan voor jou beoordelen of je woonwensen kansrijk zijn, of het past binnen het gemeentelijk beleid en of het geen nadelige gevolgen heeft voor de omgeving. Als de omgevingsplancoach aangeeft dat uw plannen kansrijk zijn, dat wordt er een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor een wijziging van het bestemmingsplan. Hiermee vraagt u het college van burgemeester en wethouders om medewerking te verlenen aan je bouwplannen. Als de gemeente de lichten op groen zet, kan de omgevingsvergunning of bestemmingsplanprocedure gestart worden.

Stap 3: Stedenbouwkundige inpassing huis bouwen

De gemeente zal vragen om een stedenbouwkundige inpassing aan te leveren waarin het gewenste gebruik van de ruimte, de inrichting van het perceel, het materiaal- en kleurgebruik van de woning en het volume van de bebouwing wordt omschreven. Nadat de gemeente groen licht heeft gegeven voor het gewenste bouwplan kan er een stedenbouwkundig inpassingplan opgesteld. Samen met de omgevingsplancoach wordt met jou een plan opgesteld voor het te bouwen huis. Dit plan geeft weer waar het huis komt te staan, waar de schuur/garage komt te staan en hoe het perceel ontsloten gaat worden. Dit plan is het gevolg van een analyse op de omgeving. Hoe zijn de omliggende woningen gesitueerd, welke impact heeft het landschap op de plek, zijn er belemmeringen in de omgeving, is onderzoek noodzakelijk? Uiteindelijk volgt er een definitieve schets met de gewenste stedenbouwkundige inpassing. Deze schets krijgt een toelichting met uitgangspunten en randvoorwaarden voor architectuur, materiaal- kleurgebruik en volume.

Deze stedenbouwkundige inpassing kan aan het ambtelijk apparaat en aan het college van burgemeester en wethouders worden voor gelegd ter besluitvorming, na besluitvorming kan men verder gaan met een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure (ga naar stap 4) of bestemmingsplanprocedure (ga naar stap 5).

Stap 4 Uitgebreide procedure omgevingsvergunning huis bouwen

Deze stedenbouwkundige inpassing van het te bouwen huis zal juridisch vastgelegd moeten gaan worden. Dit kan via een uitgebreide procedure omgevingsvergunning of via een wijziging van het bestemmingsplan. Hierbij wordt vooral gekeken naar de omvang van het project. Voor kleinere projecten is een omgevingsvergunning veelal het aangewezen instrument. De omgevingsvergunning is een heeft een kortere proceduretijd dat een wijziging van het bestemmingsplan. Een goede ruimtelijke onderbouwing vormt een verplicht onderdeel van deze procedure. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat het bouwen van je huis afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt op de volgende zaken ingegaan: het plangebied, de huidige en toekomstige situatie, de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het plan, toetsing aan gemeentelijk beleid. De omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure wordt altijd gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl

Voor de omgevingsvergunning is de uitgebreide procedure van toepassing. De beslistermijn is 6 maanden. Binnen de eerste 8 weken dient beslist te worden of termijn wordt verlengd met 6 weken. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.

Stap 5 Procedure wijziging bestemmingsplan huis bouwen

Wanneer je initiatief een concreet project betreft dat op korte termijn in één keer kan worden gerealiseerd dan kiest je de weg van de omgevingsvergunning. Bij meer omvangrijke projecten waarbij bijvoorbeeld het definitieve bouwplan nog niet vast staat kan het verstandig zijn om een bestemmingsplan op te stellen. Een bestemmingsplan kent meer flexibiliteit dan een omgevingsvergunning. Een bestemmingsplan geeft aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er gebouwd mag worden op de gewenste locatie.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren, lijnen en tekens aangegeven. In de regels is vastgelegd wat er wel en niet mag binnen een bepaalde bestemming. De toelichting gaat in op relevante beleidsnota’s, milieuaspecten, de huidige opzet van een plangebied en de ontwikkelingslocaties. Bestemmingsplannen worden gepubliceerd op Ruimtelijkeplannen.nl.

Het bestemmingsplan bestaat uit een voorontwerp, ontwerp en vaststellingsfase. Het voorontwerpplan wordt ter inzage gelegd zodat belanghebbenden en overige instanties kunnen laten weten wat ze van het plan vinden. Voor elk bestemmingsplan wordt een ontwerpbestemmingsplan gemaakt. Dit wordt zes weken ter inzage gelegd. Binnen de inzagetermijn kun je een zienswijze indienen. De gemeenteraad kan het ontwerpbestemmingsplan aanpassen na ontvangst van de zienswijzen. Het ontwerp en vastgesteld bestemmingsplan liggen zes weken ter inzage bij de publieksbalie van het gemeentehuis en zijn raadpleegbaar op Ruimtelijkeplannen.nl.

Stap 6: Nu het leuke: het ontwerpen van je te bouwen huis

Er is inmiddels een plek gevonden om te bouwen en de woning die u in gedachte heeft en dit past ook nog eens binnen de regels van het bestemmingsplan. Een volgende stap is om je droomhuis verder uit te werken. Heb je al nagedacht over de volgende stappen van het te bouwen huis: het type architectuur, de grootte van de keuken en de woonkamer, waar komt de entree, het aantal slaapkamers, komen er zonnepanelen, komt er een warmtepomp, etc. Kortom allemaal praktische vragen waarbij een architect of bouwkundig tekenaar hulp bieden. Op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, welstandeisen, jouw eisenpakket en je budget ontwerpt een deskundige je droomhuis.

Stap 7: Aanvraag omgevingsvergunning huis bouwen

Om een woning te bouwen is een reguliere procedure omgevingsvergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij de gemeente via www.omgevingsloket.nl Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal je o.a. bouwtekeningen (situatie, plattegrond, gevelaanzicht, doorsnede en details), constructieberekeningen (dak, wanden, liggers, lateien en fundering) en bouwbesluitberekeningen (EPC, ventilatie, daglicht, milieuprestatie, akoestisch en een oppervlaktetoets) moeten indienen.
Voor de omgevingsvergunning van een te bouwen huis is de reguliere procedure van toepassing. Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken. Binnen die acht weken kan het bevoegd gezag beslissen om de termijn eenmalig met zes weken te verlengen. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.

Stap 8: Wie gaat je huis bouwen

Je hebt je bouwkavel gekocht, je hebt de ontwerptekeningen gereed, de financiën zijn geregeld, de omgevingsvergunning is aangevraagd, nu nog iemand die het huis voor je kan bouwen. Hiervoor heb je een aannemer, bouwbedrijf of zzp’er nodig. Deze zelfstandigen werken in groepen samen om jouw huis te bouwen. Het is verstandig om ruim op tijd een bedrijf te selecteren aangezien er een schaarste is aan vakspecialisten. Wil je verschillende aanbieders kunnen vergelijken en tot een scherpe prijs komen, dan kunt je meerdere partijen een prijsopgave laten doen. Het is aan te raden om altijd te kiezen voor een financieel gezond bedrijf dat ook bereid is om een garantiestelling tegen faillissement aan te gaan.

Stap 9: Spannend! Het bouwen van je huis

Als de omgevingsvergunning onherroepelijk is kan er gestart worden met de bouw van de woning. Kijk geregeld hoe de verbouwing verloopt, zodat eventuele afwijkingen vroegtijdig gesignaleerd en besproken kunnen worden. In veel contracten staat de afgesproken opleverdatum vermeld of binnen hoeveel werkbare werkdagen de aannemer de verbouwing moet opleveren. Meestal moet de aannemer u bij een te late oplevering een boete of schadevergoeding betalen, op basis van het contract of de algemene voorwaarden. Meerwerk zijn extra dingen die naast het afgesproken werk worden uitgevoerd. Leg de gemaakte meerwerkafspraken schriftelijk vast. Betaal de aannemer naar verhouding van de vordering van het werk. Betaalt u toch termijnen voor werk dat nog niet is uitgevoerd, loopt u financieel risico.

Stap 10: Gefeliciteerd, je droomhuis is een feit!

Het is bijna zover, het droomhuis gaat opgeleverd worden. Je gaat je eerste nog voorbereiden op de oplevering. Controleer of de verbouwing volgens afspraak is uitgevoerd. Denk hierbij aan de gebruikte materialen, maar ook of de kleuren kloppen en of alles wel op de goede plek is aangebracht. Let ook goed op beschadigingen, met name van glas, sanitair, tegelwerk en deuren. Controleer of het meer-/minderwerk volgens afspraak is uitgevoerd. Neem een overzicht van de meer-/minderwerklijst en eventuele tekeningen mee naar de oplevering. Noteer verschillen en gebreken op een lijst die u samen met de contractstukken meeneemt naar de oplevering.
Bij de oplevering inspecteert u samen met de aannemer of de bouw goed is uitgevoerd en wordt een opleveringsrapport opgesteld. Je ontvangt nu de sleutel, je droomhuis is een feit!

Hulp nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van deze checklist nog vragen hebt. Ik help je graag verder, neem daarom contact met mij op.

Je woont in een pittoresk dorp met een mooie omgeving. Je hebt graag mensen om je heen die je mee wil laten genieten van jouw woongenot. Een Bed & breakfast voorziening starten is jouw droom. Hiervoor heb je het stappenplan klaar. Mag ik mijn schuur verbouwen naar een Bed & breakfast voorziening?

Uw droom is een Bed & Breakfast?

De eerste stap is het bestemmingsplan raadplegen. Welke bestemming heeft uw perceel? Wat zijn de bouwmogelijkheden en wat zijn de gebruiksmogelijkheden? In veel bestemmingsplannen is het gebruik als Bed & Breakfast van de woning en/of het bijgebouw geregeld. Indien dit niet het geval is heeft de gemeente misschien een beleidsregel opgesteld welke voorziet in de mogelijkheden voor de realisatie van een Bed & Breakfast voorziening.

Wat is een Bed & Breakfast?

Bed & Breakfast is een kleinschalige overnachtingaccommodatie, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een Bed & Breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijgebouw en wordt gerund door de hoofdbewoner(s) van het betreffende huis.

Voorwaarden Bed & Breakfast

Elke gemeente stelt zijn eigen voorwaarden op voor een Bed & Breakfast. Enkele van deze voorwaarden worden hieronder benoemd:
• de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat het een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
• als de Bed & Breakfast of het gastenverblijf plaatsvindt in een vrijstaand bijgebouw bedraagt de oppervlakte van het bouwperceel behorende bij de woning ten minste een bepaald oppervlakte;
• het een kleinschalige verblijfsaccommodatie betreft een maximaal aantal slaapkamers, die deel uitmaakt van een woning;
• het betreft een kleinschalige verblijfsaccommodatie die deel uitmaakt van een woning of bijbehorende bouwwerken en waar maximaal 10 personen verblijven;
• Er is niet meer dan één Bed & Breakfast eenheid per woon perceel en bijbehorend erf, bestaande uit één of meerdere vertrekken, toegestaan.
• het een ondergeschikte nevenactiviteit ten opzichte van de functie wonen betreft, waarbij het gebruik beperkt is tot bepaald percentage van het gebruiksoppervlak van de woning met een bepaald maximum oppervlak;
• Bed & Breakfast kamers mogen niet als zelfstandige wooneenheid functioneren. Een keuken is derhalve in Bed & Breakfast kamers niet toegestaan.
• de recreatieve nevenactiviteit geen afbreuk mag doen aan de woonfunctie;
• voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
• permanente bewoning van het vrijstaande bijgebouw (gebruik als hoofdverblijf) is niet toegestaan.
• Het mag geen horeca betreffen (alleen ontbijt, geen lunch of diner).
• Een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die geen onevenredige afbreuk doet aan de woonfunctie.
• De B&B moet voldoen aan de daarvoor geldende brandveiligheidseisen. De aanwezigheid van rookmelders conform de nieuwbouwregeling uit het geldende Bouwbesluit en het aanbrengen van een klein blusmiddel met een inhoud van minimaal zes liter of zes kilogram (bijv. een sproeischuimmiddel) is verplicht.

Mag ik mijn schuur verbouwen naar een Bed & Breakfast voorziening?

U wens is om een Bed & Breakfast in een schuur te realiseren met een maximale vloeroppervlakte van 50 m2. U raadpleegt het bestemmingsplan, want hier staan de voorwaarden voor de realisatie van een Bed & Breakfast. Is er in het bestemmingsplan niets opgenomen dat is er misschien een beleidsregel opgesteld.

De gebruiksmogelijkheden van een vrijstaand bijgebouw zijn hierin maatgevend. Het bestaande bijgebouw heeft een bijvoorbeeld een oppervlakte van 100 m2 en is vergunningsvrij gerealiseerd. De bestemmingsregeling laat een Bed & Breakfast voorziening alleen toe binnen de ‘woning’, zover deze ondergeschikt is en niet meer dan 35% van de vloeroppervlakte van de woning inneemt. Op basis van de bestemmingsregeling is het niet mogelijk om een Bed & Breakfast voorziening te realiseren in een schuur.

Het bestemmingsplan kan echter ook afwijkingsmogelijkheid bevatten (binnenplanse afwijking).. In dit geval gaan we daar even van uit. Binnen het geldend bestemmingsplan is het mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels en onder voorwaarden een Bed & Breakfast voorziening te realiseren in een bijgebouw. Een voorwaarde is dat de oppervlakte die gebruikt wordt voor Bed & Breakfast niet meer bedraagt dan 60 m2. U wens is om een Bed & Breakfast in een schuur te realiseren met een maximale vloeroppervlakte van 50 m2. U kunt aan de slag!

Conclusie

Concluderend kunnen we stellen dat het bestaande bijgebouw omgebouwd mag worden naar een Bed & breakfast voorziening, mits de oppervlakte niet meer bedraagt dan 60 m2. Hier wordt aan voldaan. De schuur heeft weliswaar een oppervlakte van 100 m2, maar de helft daarvan (50 m2) wordt gebruikt voor Bed & breakfast. Daarnaast is er het plan niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Een reguliere procedure omgevingsvergunning kan worden doorlopen om de droom van de initiatiefnemer mogelijk te maken.

Advies nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van deze checklist nog vragen hebt. Ik help je graag verder, neem daarom contact met mij op.