Nieuws

U bent hier: Home / Nieuws
01
okt

Hoe lang duurt een BOPA? Van eerste idee tot vergunning.

Tags: , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Hoe lang duurt een BOPA? Van eerste idee tot vergunning.

Het plan is helder: een tweede woning op het erf, of een oude loods die plaatsmaakt voor wonen. Maar wanneer kan de schop de grond in? Hoe lang een BOPA duurt, hangt maar voor een deel af van de wettelijke beslistermijn. De meeste tijd zit in de stappen daarvóór. Hieronder loopt u de route stap voor stap door, met bij elke stap waar vertraging ontstaat en hoe u die voorkomt.

Een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is de omgevingsvergunning waarmee de gemeente kan meewerken aan een plan dat niet in het omgevingsplan past. Bij de aanvraag hoort een onderbouwing van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Een BOPA-traject loopt altijd langs twee sporen. Het ruimtelijke spoor gaat over de vraag óf het plan op deze plek mag: beleid, onderzoeken en de ETFAL-onderbouwing. Het bouwkundige spoor gaat over het gebouw zelf: het ontwerp, de tekeningen en de technische uitwerking. Daarvoor schakelt u een architect of bouwkundig bureau in. Ook dat kost tijd en geld, en hoort dus in uw planning en begroting. Bij de eerste vier stappen staat hieronder wat de architect in die fase doet.

De route in zes stappen

1. Haalbaarheidscheck — 2 tot 6 weken

Eerst wordt in kaart gebracht wat het omgevingsplan toestaat, welk beleid van gemeente en provincie geldt en welke milieuaspecten een rol spelen, zoals een veehouderij in de buurt, een drukke weg of een Natura 2000-gebied.

Waar het vertraagt: een plan dat al ver is uitgewerkt voordat duidelijk is wat er mag. Dan moet het terug naar de tekentafel. Zo voorkomt u het: laat een haalbaarheidscheck doen vóórdat de architect het plan uitwerkt.

Bouwkundig spoor: hooguit een eerste schets of massastudie. Meer tekenwerk heeft in deze fase weinig zin.

2. Principeverzoek of vooroverleg — 6 tot 16 weken

Met een principeverzoek vraagt u de gemeente of zij in beginsel wil meewerken. Hiervoor geldt geen wettelijke termijn. Een ambtelijke reactie komt vaak binnen 6 tot 8 weken. Moet het college er een besluit over nemen, of bespreekt de gemeente het plan eerst aan een intake- of omgevingstafel, dan duurt het eerder 3 tot 4 maanden.

Waar het vertraagt: een verzoek dat te vaag is, of juist te veel tegelijk vraagt. De gemeente stelt dan vragen terug en de klok begint opnieuw. Zo voorkomt u het: dien een helder verzoek in met een schets, een korte motivering en de beleidsregels waar het plan op aansluit.

Bouwkundig spoor: voor het principeverzoek is een schetsontwerp genoeg, met de plek op het perceel, het bouwvolume en de goot- en nokhoogte. Laat het ontwerp nog niet verder uitwerken, want de reactie van de gemeente kan tot aanpassingen leiden.

3. Onderzoeken — 1 tot 3 maanden, soms langer

Na een positieve reactie volgen de onderzoeken: bodem, stikstof, ecologie en, waar nodig, archeologie, geluid of geur. De meeste bureaus leveren binnen enkele weken.

Waar het vertraagt: ecologie. Blijkt uit de quickscan dat er vleermuizen of huismussen kunnen zitten, dan volgt nader onderzoek dat alleen in bepaalde maanden mag worden uitgevoerd. Wie de quickscan in de herfst laat doen, wacht soms tot het volgende voorjaar of de zomer. Zo voorkomt u het: laat de quickscan ecologie vroeg uitvoeren, eventueel al parallel aan het principeverzoek.

Bouwkundig spoor: de architect werkt het schetsontwerp uit tot een voorlopig ontwerp. Daarbij neemt hij de randvoorwaarden mee uit de reactie van de gemeente en uit de onderzoeken.

4. ETFAL-onderbouwing en aanvraag — 4 tot 8 weken

In de ETFAL-onderbouwing komen plan, beleid en onderzoeksresultaten samen. Veel gemeenten willen eerst een concept zien voordat de formele aanvraag wordt ingediend. In deze fase horen ook de gesprekken met de buren: bij de aanvraag geeft u aan of en hoe u omwonenden heeft betrokken.

Waar het vertraagt: een onvolledige aanvraag. De gemeente vraagt dan om aanvulling en de beslistermijn staat stil tot de stukken binnen zijn. Zo voorkomt u het: laat het concept ambtelijk toetsen en dien pas in als alle stukken compleet zijn, inclusief het verslag van de participatie.

Bouwkundig spoor: bij de aanvraag horen tekeningen van het ontwerp: situatie, plattegronden, gevels en doorsneden. De gemeente toetst ook het uiterlijk van het gebouw. Zorg dat de tekeningen en de onderbouwing over hetzelfde ontwerp gaan. Verschillen tussen die twee leiden vaak tot een aanvullingsverzoek.

5. Beslistermijn — 8 weken, maximaal 26 weken

Een BOPA volgt in de regel de reguliere procedure. De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van een volledige aanvraag en kan die termijn eenmalig met maximaal 6 weken verlengen. In bepaalde gevallen, bijvoorbeeld bij plannen met grote gevolgen voor de omgeving, geldt de uitgebreide procedure. Dan ligt er eerst een ontwerpbesluit ter inzage en duurt het tot 6 maanden.

Let ook op het adviesrecht van de gemeenteraad. Veel gemeenteraden hebben vastgelegd dat zij bij bepaalde BOPA’s een bindend advies geven. Dan moet de aanvraag langs de raadsvergadering, en die vergadert niet elke week.

Waar het vertraagt: de raadscyclus, en vakantieperiodes. Onder de Omgevingswet wordt de vergunning niet automatisch verleend als de gemeente te laat is. Wel kunt u de gemeente in gebreke stellen. Zo voorkomt u het: vraag in het vooroverleg of uw plan onder het adviesrecht van de raad valt, en plan de indiening op de vergaderdata.

6. Bezwaar en beroep — 6 weken, of langer

Na de bekendmaking van het besluit hebben belanghebbenden 6 weken om bezwaar te maken. Komt er geen bezwaar, dan staat de vergunning daarna vast. Wordt er wel bezwaar gemaakt, dan duurt de behandeling daarvan meestal 12 tot 18 weken, met daarna eventueel beroep bij de rechter.

Voor woningbouw is de rechtsgang sinds 1 juli 2026 korter geworden met de Wet versterking regie volkshuisvesting: voor aangewezen woningbouwprojecten is er nog maar één gang naar de rechter, die binnen zes maanden uitspraak doet. Welke projecten daar precies onder vallen, wordt in stappen uitgewerkt. Vraag na wat voor uw plan geldt.

Waar het vertraagt: buren die pas bij de bekendmaking van het plan horen. Zo voorkomt u het: praat vroeg met de omgeving. Bezwaar ontstaat zelden over het plan alleen, veel vaker over de manier waarop mensen ervan horen.

En het technische deel?

Met de BOPA mag het plan op deze plek. Voordat u kunt bouwen, moet het gebouw ook technisch kloppen: constructie, brandveiligheid, energieprestatie, ventilatie en daglicht. Dat werk doet de architect of het bouwkundig bureau, vaak samen met een constructeur en een energieadviseur.

Welke route daarvoor geldt, hangt af van het plan. Voor een nieuwe woning geldt de Wet kwaliteitsborging. U vraagt dan geen technische vergunning aan, maar schakelt een kwaliteitsborger in en meldt de bouw uiterlijk vier weken voor de start bij de gemeente. Bij een verbouwing of functiewijziging van een bestaand gebouw vraagt u in de regel een vergunning aan voor de technische bouwactiviteit. Daarvoor geldt ook een beslistermijn van 8 weken.

Het technische deel kunt u tegelijk met de BOPA aanvragen, of later. Later aanvragen heeft een voordeel: het ontwerp wordt pas volledig uitgewerkt als vaststaat dat het plan mag. Dat scheelt kosten als de gemeente nog aanpassingen vraagt. Het kost wel tijd: reken op 2 tot 4 maanden extra. Het heeft echter ook nadelen: Het grootste risico van het loskoppelen (de ‘knip’) is dat je een ruimtelijke vergunning (BOPA) krijgt voor een plan dat later technisch onuitvoerbaar of onbetaalbaar blijkt te zijn. Omdat je door ‘de knip’ twee afzonderlijke aanvragen indient, ontstaan er ook twee aparte besluiten van de gemeente. Tegen elk afzonderlijk besluit staat een eigen procedure voor bezwaar en beroep open. Zowel jij (als de vergunning wordt geweigerd) als omwonenden (als de vergunning wordt verleend) kunnen dus twee keer in de pen klimmen

Bespreek deze keuze vroeg met uw architect en vraag om een offerte per fase: schetsontwerp, voorlopig ontwerp, vergunningstekeningen en technische uitwerking. Dan weet u vooraf wat elke stap kost.

De tijdlijn in één oogopslag

StapIndicatieve duur
Haalbaarheidscheck2 – 6 weken
Principeverzoek of vooroverleg6 – 16 weken
Onderzoeken1 – 3 maanden (ecologie soms langer)
ETFAL-onderbouwing en aanvraag4 – 8 weken
Beslistermijn8 – 26 weken
Bezwaartermijn6 weken
Technische uitwerking en toets of bouwmeldingparallel aan de BOPA, of 2 – 4 maanden daarna

Omdat sommige stappen tegelijk kunnen lopen, duurt een vlot BOPA-traject van eerste idee tot vergunning doorgaans zes tot twaalf maanden. Bij nader ecologisch onderzoek, een bindend advies van de raad of een bezwaarprocedure duurt het langer. Wordt het technische deel pas na de BOPA uitgewerkt, dan komen daar nog 2 tot 4 maanden bij.

Tijd winnen zonder risico

De snelste route is zelden die waarbij stappen worden overgeslagen. Wel kunnen stappen slim worden gecombineerd: de quickscan ecologie tijdens het principeverzoek, de gesprekken met de buren tijdens het opstellen van de onderbouwing, en een concept bij de gemeente vóór de formele aanvraag. Zo staat er bij de indiening een aanvraag die in één keer kan worden beoordeeld. Hetzelfde geldt voor het ontwerp: laat de architect per fase uitwerken, in de pas met het ruimtelijke spoor.

Wanneer kunt u bouwen?

Wilt u weten hoe lang de route voor uw plan duurt, en waar in uw situatie de vertraging zit? Neem contact met mij op voor een vrijblijvend telefonisch adviesgesprek. Ik zet de stappen voor uw perceel op een rij en stem de planning af met uw architect, zodat u één planning heeft voor beide sporen.

01
okt

Van werkplaats naar woonerf: bestemmingsplanwijziging in Siebengewald (gemeente Bergen)

Tags: , , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Van werkplaats naar woonerf: bestemmingsplanwijziging in Siebengewald (gemeente Bergen)

In het buitengebied ten zuiden van Siebengewald, in de Limburgse gemeente Bergen, heeft een voormalig agrarisch loonbedrijf plaatsgemaakt voor wonen. De bedrijfsbestemming is omgezet naar ‘Wonen’, de bestaande bedrijfswoning is een reguliere woning geworden en op het perceel staat inmiddels een nieuwe, levensloopbestendige woning. Huisman Ruimte begeleidde deze bestemmingsplanwijziging in Siebengewald van het eerste overleg met de gemeente tot het onherroepelijke bestemmingsplan.

Een bedrijfsperceel zonder bedrijf

Het perceel van bijna een halve hectare heeft een lange agrarische geschiedenis. Eerst stond het vol kassen voor de bloementeelt, later was er een loonbedrijf gevestigd, met een werkplaats voor onderhoud en reparatie van landbouwmachines en stalling van tractoren. In 2022 zijn de bedrijfsactiviteiten beëindigd.

Op papier bleef het perceel een bedrijfslocatie. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018’ gaf de gronden de bestemming ‘Bedrijf’ met een landbouwverwante functie. Wonen was daar niet toegestaan, en een extra woning al helemaal niet. Ook de wijzigingsbevoegdheid in het geldende plan bood geen uitkomst: die maakt alleen het omzetten van de bestaande bedrijfswoning mogelijk, niet het toevoegen van een woning. Een nieuw bestemmingsplan was daarom nodig.

Samen met de gemeente naar een haalbaar plan

De gemeente Bergen stond vanaf het begin positief tegenover het beëindigen van de bedrijfsfunctie op deze plek. In een aantal overlegrondes is samen met de gemeente verkend wat hier ruimtelijk passend is en welke tegenprestatie daarbij hoort. Het inleveren van de bedrijfsbestemming, het slopen van de bedrijfsopstallen en een goede landschappelijke inpassing bleken samen de basis voor één extra woning.

Op basis daarvan is eind 2022 een principeverzoek ingediend voor één vrijstaande, levensloopbestendige woning. In maart 2023 besloot het college onder voorwaarden medewerking te verlenen. Die voorwaarden waren helder: een volwaardig bestemmingsplan met ruimtelijke onderbouwing, een robuust landschappelijk inrichtingsplan voor het hele perceel en een aantoonbare bijdrage aan de ambities uit de Omgevingsvisie Bergen 2030.

Het plan en de uitvoering

Het bestemmingsplan regelt de overgang van bedrijf naar wonen op het hele perceel. Inmiddels is het plan ook in de praktijk uitgevoerd:

  • De bestemming ‘Bedrijf’ is vervallen; de voormalige bedrijfswoning is een reguliere woning geworden.
  • Op een kavel van circa 1.600 m² staat nu een vrijstaande, levensloopbestendige woning, met zonnepanelen op het dak.
  • De kassen en de overige bedrijfsopstallen zijn gesloopt.
  • Het verharde oppervlak is met circa 560 m² afgenomen en het hemelwater van de nieuwe woning infiltreert op eigen terrein.
  • De geluidszone van 30 meter rond het voormalige bedrijf is vervallen, wat de rust voor de omliggende woningen ten goede komt.

Voor de landschappelijke inpassing is een landschapsontwerper ingeschakeld. Het inrichtingsplan sluit aan op het Landschapsplan gemeente Bergen en het deelgebied ‘Leege Heide’, met elementen die daar thuishoren: beukenhagen, vrijstaande inheemse bomen, hoogstamfruitbomen en bloemrijk grasland. Het ontwerp is in meerdere rondes afgestemd met de landschapsadviseur van de gemeente, onder meer over het aantal fruitbomen en de beplanting langs de erfgrens met de buren. De inpassing is inmiddels aangelegd: beukenhagen langs de weg en de kavelgrenzen, en jonge bomen die de woning de komende jaren verder in het landschap verankeren.

Passend binnen het beleid van gemeente en provincie

Het plan is getoetst aan rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De belangrijkste aansluitpunten:

  • Omgevingsvisie Bergen 2030 — minder verharding, afkoppelen van hemelwater en meer natuurwaarde en biodiversiteit door nieuwe beplanting.
  • Woonvisie Bergen en Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020–2024 — een levensloopbestendige woning die geschikt blijft voor elke levensfase.
  • Landschapsplan gemeente Bergen — inpassing met beplanting die past bij het landschap rond Siebengewald.
  • Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Limburg — herstructurering van een bestaand bedrijfsperceel binnen een bestaand bebouwingscluster.

Daarbij speelt mee dat de gemeente in dit bebouwingscluster zelf meer ruimte voor wonen wil maken. Met de functieverandering staat vast dat zich hier geen nieuw bedrijf meer kan vestigen.

Zorgvuldig onderzocht

Voor een bestemmingswijziging moet worden aangetoond dat er geen belemmeringen zijn. Voor dit perceel zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd of aspecten getoetst:

  • Een quickscan Wet natuurbescherming, waaruit bleek dat het perceel geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten.
  • Een stikstofberekening met AERIUS, waaruit bleek dat er in de aanleg- en gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie is op het Natura 2000-gebied Maasduinen.
  • Een verkennend bodemonderzoek, inclusief onderzoek naar asbest, waaruit bleek dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen wijziging.
  • Een toets aan het archeologiebeleid: de bodemingrepen blijven onder de onderzoeksdrempel, zodat archeologie geen belemmering vormt.
  • Een watertoets, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering: geen belemmeringen, mede omdat de omliggende agrarische bedrijven op meer dan 300 meter afstand liggen.

De conclusie: geen van de onderzochte aspecten staat de bestemmingsplanwijziging in de weg.

Op tijd vóór de Omgevingswet

Het traject had een harde deadline. Met de komst van de Omgevingswet konden na 31 december 2023 geen nieuwe bestemmingsplannen meer in procedure worden gebracht. De gemeente vroeg daarom om het concept vóór 1 september 2023 aan te leveren, zodat er tijd bleef voor ambtelijke toetsing.

Huisman Ruimte voerde de regie over het volledige traject: de aansturing van de landschapsontwerper en de onderzoeksbureaus, het opstellen van toelichting, regels en een digitaal raadpleegbare verbeelding, en het verwerken van de opmerkingen van de gemeente. De direct omwonenden zijn vooraf geïnformeerd en stemden in met het plan. Het ontwerpbestemmingsplan lag vanaf 29 november 2023 ter inzage, er zijn geen zienswijzen ingediend en de gemeenteraad stelde het plan op 12 maart 2024 ongewijzigd vast. Sinds mei 2024 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Daarna is de bouw gestart; in het voorjaar van 2026 stond de woning er en was de landschappelijke inpassing voltooid.

Herkent u een vergelijkbare situatie?

Een loonbedrijf, kwekerij of agrarisch bedrijf dat is gestopt, terwijl de oude bedrijfsbestemming nog op de grond ligt: dat komt vaker voor dan veel eigenaren denken. Zolang het omgevingsplan niet meebeweegt, blijft het perceel juridisch vastzitten aan een functie die er niet meer is. Dat is lastig, maar ook een kans. Het inleveren van een bedrijfsbestemming, het opruimen van verharding en oude opstallen en een goede landschappelijke inpassing zijn voor veel gemeenten juist redenen om mee te werken aan wonen.

Een functieverandering begint met een realistische inschatting van wat er op uw perceel kan. Daarna volgt een principeverzoek, en vervolgens een wijziging van het omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Huisman Ruimte begeleidt die stappen en stemt af met gemeente, onderzoeksbureaus en landschapsontwerper.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vlak vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.

“Waar de werkplaats verdwijnt, krijgt het erf een groene rand en een woning die meegaat in elke levensfase.”

Meer weten over de mogelijkheden voor uw eigen perceel? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

16
sep

Van bedrijfspand naar woning aan de Vecht: nieuwbouw in Nigtevecht

Tags: , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Van bedrijfspand naar woning aan de Vecht: nieuwbouw in Nigtevecht

In het beschermd dorpsgezicht van Nigtevecht, gemeente Stichtse Vecht, maakt een verouderd bedrijfspand aan de Vechtoever plaats voor een vrijstaande woning. Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op die de buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan mogelijk maakte.

Een bedrijfspand zonder bedrijf

Op het perceel stond een bedrijfspand van een voormalig aannemersbedrijf, direct aan de oever van de Vecht. De bedrijfsactiviteiten waren al beëindigd. De eigenaar wilde het pand slopen en op dezelfde plek een vrijstaande woning bouwen. De geldende bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Tuin’ lieten dat niet toe — een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan was nodig, via de uitgebreide procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Passend in het beschermd dorpsgezicht van Nigtevecht

Het plangebied ligt in ‘Beschermd dorpsgezicht’, binnen de historische buitenplaatszone en de Hollandse Waterlinie — cultuurhistorisch gevoelig terrein. De nieuwe woning is daarom grotendeels binnen de voetafdruk van het oude bedrijfspand ontworpen, met een beukmaat van zes meter die refereert aan zowel de bestaande bebouwing aan de straat als aan de vroegere bedrijfsfunctie zelf. Metselwerk, keramische pannen, zink en hardsteen sluiten aan bij de traditionele detaillering in de omgeving. De gemeente gaf een positief welstands- en monumentenadvies af. Energetisch is de woning uitgerust met een warmtepomp op een gesloten bodembron, gebalanceerde ventilatie met WTW en aanvullende PV-panelen.

Zorgvuldig onderzocht

Voor de buitenplanse afwijking moest een breed onderzoekspakket worden doorlopen:

  • Archeologie: op basis van een palenplan en een deskundigenbeoordeling bleek de ondergrond al aanzienlijk verstoord door de eerdere bedrijfsinrichting — archeologisch onderzoek was niet nodig.
  • Ecologie: een quickscan en aanvullend vleermuisonderzoek toonden aan dat de bijzondere, niet-afgesloten spouwmuren van het te slopen pand geen geschikt verblijf voor vleermuizen boden — verblijfplaatsen konden worden uitgesloten.
  • Bodem: een bodemonderzoek wees uit dat sanering nodig was voordat op de locatie gebouwd kon worden. Na een saneringsplan (BUS-melding) is dit onderdeel uitvoerbaar gebleken; een asbestonderzoek liet zien dat er geen asbestverontreiniging aanwezig is.
  • Water: het plangebied ligt binnen de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ langs de Vecht. Omdat de nieuwe woning binnen de footprint van het bestaande pand wordt gebouwd en het verharde oppervlak afneemt, werden geen belemmeringen voor de waterkering verwacht.

De conclusie: met een saneringsmaatregel voor de bodem is het plan op alle onderzochte aspecten uitvoerbaar, en sluit het aan bij het beleid van de provincie Utrecht en de gemeente Stichtse Vecht.

Van bedrijfsfunctie naar woonfunctie

Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op: de planbeschrijving, de toetsing aan het beleid van provincie en gemeente, en de vertaling van de onderzoeksresultaten — inclusief de bodemsanering — naar een compleet, gemotiveerd document voor de buitenplanse afwijkingsprocedure. De afwijking is inmiddels onherroepelijk vastgesteld.

Herkent u een vergelijkbare situatie?

Een bedrijfspand dat zijn functie al jaren kwijt is, een schuur die niet meer in gebruik is, of een perceel met een bestemming die niet meer aansluit bij de werkelijkheid — dat soort situaties komt vaker voor dan gedacht. Vaak wordt zo’n leegstaand pand als last gezien, terwijl het juist ruimte biedt: voor een woning, voor herontwikkeling, voor een invulling die beter bij de omgeving past. Onder de Omgevingswet loopt zo’n functiewijziging via een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan. Huisman Ruimte brengt de mogelijkheden in kaart en begeleidt het traject van eerste idee tot besluit.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen als buitenplanse afwijking onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.

“Waar het geluid van een werkplaats verstomde, klinkt nu het water van de Vecht weer als achtergrond van een thuis“

Speelt er iets vergelijkbaars bij u? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

11
sep

Twee generaties, één erf: seniorenwoning in Elspeet

Tags: , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Twee generaties, één erf: seniorenwoning in Elspeet

Aan de rand van de kern Elspeet, gemeente Nunspeet, is een vrijstaande seniorenwoning gerealiseerd op een perceel met een agrarische bestemming. Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op die de buitenplanse afwijking van het omgevingsplan mogelijk maakte.

Wonen voor twee generaties

Op het perceel stond al een bedrijfswoning met bedrijfspand. De eigenaar wilde op het onbebouwde achtererf een vrijstaande seniorenwoning realiseren, zodat zijn ouders daar konden gaan wonen en hijzelf in het ouderlijk huis kon blijven — met de zorg voor elkaar dichtbij, en met de mogelijkheid om ook voor het bedrijf altijd bereikbaar te zijn. De locatie geldt als inbreidingslocatie: gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, ingesloten door bebouwing. Alleen paste een woning niet binnen de geldende bestemming ‘Agrarisch’ — daarvoor was een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan nodig, onderbouwd met een uitgebreide procedure.

Passend in de kern Elspeet

De nieuwe woning is in landelijke stijl vormgegeven, met baksteen, stucwerk en hout die aansluiten bij de bestaande bebouwing. Aan de zuidzijde van het plangebied verrezen tegelijkertijd een gezondheidscentrum en zeven seniorenwoningen. De nieuwe woning voegt zich in diezelfde bebouwingslijn en vormt zo mede de nieuwe rand tussen de kern Elspeet en het buitengebied. Duurzaamheid kreeg volop aandacht: de woning voldoet aan de BENG-eisen, met een wtw-installatie, elektriciteitsopwekking via pv-panelen en triple-beglazing.

Zorgvuldig onderzocht

Voor de buitenplanse afwijking moest worden aangetoond dat er geen belemmeringen waren. Dat onderzoek liet zien:

  • Archeologie: in overleg met de regio-archeoloog bleek de archeologische verwachting op deze locatie lager dan de beleidskaart aanvankelijk suggereerde. Nader onderzoek was niet nodig.
  • Ecologie en stikstof: de woning wordt gasloos verwarmd met een warmtepomp. De berekende stikstofdepositie, zowel in de aanleg- als de gebruiksfase, kwam uit op 0,00 mol/ha/jaar — geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig.
  • Overige aspecten: bodem, water, geluid, externe veiligheid en verkeer leverden stuk voor stuk geen belemmering op voor de ontwikkeling.

De conclusie: het plan paste niet binnen het geldende omgevingsplan, maar wel binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid, en was op alle onderzochte aspecten uitvoerbaar.

Van agrarische bestemming naar realisatie

Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op: de planbeschrijving, de toetsing aan provinciaal en gemeentelijk beleid, en de vertaling van de onderzoeksresultaten naar een compleet, gemotiveerd document voor de buitenplanse afwijkingsprocedure. De seniorenwoning is inmiddels gerealiseerd.

Overweegt u een tweede woning op uw eigen erf, of loopt uw plan vast op de agrarische bestemming? Neem contact op via voor een vrijblijvend gesprek.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen als buitenplanse afwijking onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.

04
sep

Van kwekerij naar wonen: bestemmingsplanwijziging in Harderwijk

Tags: , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Van kwekerij naar wonen: bestemmingsplanwijziging in Harderwijk

In Harderwijk maakt een voormalige kwekerij plaats voor wonen. De initiatiefnemers kregen van het college groen licht voor de planologische wijziging van hun perceel, en Huisman Ruimte begeleidde het volledige traject: van het opstellen van het bestemmingsplan tot de onherroepelijke vaststelling.

Van kwekerij naar wonen

Het perceel deed jarenlang dienst als kwekerij: twee schuren met verharding eromheen, en verder grotendeels braakliggend terrein en tuin. Het college van Harderwijk besloot medewerking te verlenen aan het verzoek om de bestemming te wijzigen van ‘Kwekerij’ naar ‘Wonen’. Daarmee kon het bestemmingsplan zelf worden opgesteld — inclusief toelichting, verbeelding en regels, aansluitend op het vigerende bestemmingsplan en het standaardhandboek van de gemeente.

Zorgvuldig onderzocht

Voordat een bestemmingswijziging haalbaar is, moet worden aangetoond dat er geen belemmeringen zijn. Voor dit perceel was dat:

  • Een verkennend bodemonderzoek, waaruit bleek dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen wijziging.
  • Een stikstofberekening, om de gevolgen voor stikstofgevoelige natuur in kaart te brengen.
  • Een digitale watertoets, om de gevolgen voor de waterhuishouding te toetsen.

De conclusie: geen van de onderzoeken leverde een belemmering op voor de voorgenomen wijziging.

Begeleiding van het hele traject

Dit project ging verder dan het opstellen van één document. Huisman Ruimte voerde de regie over het volledige bestemmingsplantraject: de inventarisatie van de benodigde onderzoeken, de aansturing van de externe onderzoeksbureaus, het verwerken van de resultaten in de toelichting, en de begeleiding door de formele procedure — van ontwerpbestemmingsplan tot de vaststelling door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk vastgesteld.

Herkent u een vergelijkbare situatie?

Dit soort trajecten komt vaker voor dan gedacht: een agrarisch bedrijf, een kwekerij of een bedrijfspand waarvan de activiteiten al jaren zijn gestopt, terwijl de oude functie nog altijd op de grond rust. Zolang het omgevingsplan niet meegroeit met de werkelijkheid, blijft een perceel op papier vastzitten aan een functie die er niet meer is — met een woonwens die daar juridisch niet zomaar past. Een wijziging van het omgevingsplan, of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), brengt daar verandering in, mits goed onderbouwd met de juiste onderzoeken en een heldere procedure richting de gemeente. Precies dat traject begeleidt Huisman Ruimte van begin tot eind.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.

“Waar de kwekerij plaatsmaakt voor een nieuw thuis, blijft de plek zijn landelijke karakter behouden”

Meer weten over een wijziging voor uw eigen perceel? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

05
nov

Wonen bij landbouwgrond: wat betekenen spuitzones voor uw bouwplan?

Tags: , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Wonen bij landbouwgrond: wat betekenen spuitzones voor uw bouwplan?

U heeft een prachtige plek op het oog in het buitengebied. Misschien wilt u daar een vrijstaande woning bouwen of uw boerderij omzetten naar een woonbestemming. Het uitzicht is groen, de omgeving rustig – maar dan hoort u ineens over spuitzones. Gemeenten eisen soms afstand tussen landbouwgronden en woningen vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Wat betekent dat precies? En wat betekent dit voor uw bouwplan?

Wat is een spuitzone?

Een spuitzone is de afstand tussen landbouwgrond waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en plekken waar mensen wonen of verblijven. Tijdens het spuiten kan een kleine hoeveelheid nevel – de zogenoemde drift – buiten het perceel terechtkomen. Gemeenten beoordelen daarom of er voldoende afstand is tussen een agrarisch perceel en een woning om hinder te voorkomen.

Er bestaat geen vaste wettelijke afstand. Gemeenten beoordelen per situatie wat aanvaardbaar is, afhankelijk van:

  • het soort teelt (bijv. fruitteelt of akkerbouw);
  • de spuittechnieken (driftarm of niet);
  • de natuurlijke afscheidingen zoals hagen of houtwallen;
  • en de afstand tot de woning.

Geen vaste regel, wel zorgvuldige afweging

Er is in Nederland geen landelijke wet die een verplichte afstand voorschrijft. Wel gebruiken gemeenten richtafstanden die in de rechtspraak zijn ontwikkeld, bijvoorbeeld:

  • 50 meter bij teelt zonder driftreductie;
  • minder dan 50 meter bij driftarme spuittechniek en/of aanwezigheid van windschermen of houtwallen.

De uiteindelijke beoordeling vindt plaats binnen de Omgevingswet, die vraagt om een Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De gemeente moet kunnen aantonen dat uw woning op die plek gezond, veilig en toekomstbestendig kan worden gerealiseerd.

Wat betekent dit voor uw woonplan?

Wanneer u wilt bouwen of herbestemmen in het buitengebied, bekijkt de gemeente of er nabijgelegen landbouwgronden zijn waar met gewasbeschermingsmiddelen wordt gewerkt. Is dat het geval? Dan vraagt de gemeente meestal om een onderbouwing ETFAL: een document waarin wordt uitgelegd waarom de locatie toch geschikt is voor wonen.

In zo’n onderbouwing wordt onderzocht:

  • hoe dicht uw woning bij landbouwgrond ligt;
  • of er sprake is van verbouw van gewassen;
  • of er natuurlijke barrières aanwezig zijn;
  • welke middelen daar worden gebruikt;
  • of er driftreducerende technieken worden toegepast;

Op basis van dit onderzoek bepaalt de gemeente of uw plan aanvaardbaar en uitvoerbaar is binnen het omgevingsplan.

Hoe kunt u hier slim mee omgaan?

Hoe eerder u weet of spuitzones een rol spelen, hoe beter. Met deze stappen voorkomt u vertraging en onnodige kosten:

  1. Laat een locatiescan uitvoeren.
    Daarmee ziet u direct of er agrarische percelen in de buurt liggen met spuitactiviteiten.
  2. Overleg met de agrariër.
    Soms is de buurman bereid driftarme technieken toe te passen of gewassen te wisselen.
  3. Kies voor natuurlijke afscheiding.
    Een haag of houtwal beperkt niet alleen drift, maar versterkt ook de landschappelijke kwaliteit.
  4. Betrek de gemeente tijdig.
    Dien een vooroverleg in zodat de gemeente vroeg kan aangeven welke afstand acceptabel is.

Voorbeeld uit de praktijk

Een familie in Overijssel wilde hun erf splitsen in twee woonkavels. Aan de overzijde lag een boomgaard waar in het voorjaar werd gespoten. De gemeente vroeg om een onderbouwing ETFAL. Uit onderzoek bleek dat de boomgaard driftarme techniek gebruikte en dat een houtwal veel nevel tegenhield.
Door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het omgevingsplan – het behoud van de houtwal – kon de woningbouw doorgaan. Zo ontstaat een goede balans tussen landbouw en wonen, zonder dat één van beide functies wordt belemmerd.

Waarom spuitzones steeds vaker genoemd worden

Gemeenten besteden steeds meer aandacht aan gezondheid en leefkwaliteit. Spuitzones helpen om een balans te vinden tussen de belangen van agrariërs en nieuwe bewoners. Dat sluit naadloos aan bij het doel van de Omgevingswet: een veilige, gezonde en prettige leefomgeving voor iedereen.

Huisman Ruimte helpt u verder

Heeft u plannen om te bouwen in het buitengebied en wilt u weten of spuitzones of andere omgevingsaspecten invloed hebben op uw locatie? Laat dit dan vroegtijdig onderzoeken. Zo voorkomt u vertraging en weet u zeker dat uw plan juridisch én ruimtelijk goed onderbouwd is. Ik help u graag bij het beoordelen van uw locatie en het opstellen van een onderbouwing ETFAL die voldoet aan de eisen van een Evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. Samen zorgen we ervoor dat jouw plan past, nu en in de toekomst.

28
okt

Ruimte voor groei: uitbreiding kinderdagopvang in Baarn met oog voor omgeving en natuur

Tags: , , , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Ruimte voor groei: uitbreiding kinderdagopvang in Baarn met oog voor omgeving en natuur

In Baarn groeit niet alleen de vraag naar kinderopvang, maar ook de aandacht voor een gezonde en veilige leefomgeving. Aan de Oud Eemnesserweg 5b ligt kinderdagverblijf Kids voor Kinderen, een landelijke opvanglocatie waar kinderen tussen alpaca’s, moestuintjes en speelweides volop ruimte krijgen om te ontdekken. Door de aanhoudende wachtlijst ontstond de wens om uit te breiden. Huisman Ruimte verzorgde de ruimtelijke motivering die aantoont dat deze uitbreiding past binnen de omgeving en voldoet aan alle ruimtelijke en milieutechnische voorwaarden.

Van gewild kinderdagverblijf naar toekomstbestendige voorziening

Sinds 2010 biedt de kinderdagopvang een bijzondere plek aan de rand van Baarn, op het groene bedrijvenpark Koot. De landelijke setting maakt het een geliefde keuze voor ouders. De uitbreiding – een extra gebouw van 150 m² – zorgt ervoor dat er straks 56 kinderdagopvangplaatsen beschikbaar zijn, in plaats van 28. Daarmee kan de opvang beter voorzien in de groeiende lokale behoefte, zonder de rust en ruimte van het gebied aan te tasten.

Zorgvuldige inpassing in de omgeving

De uitbreiding is ontworpen als een natuurinclusief gebouw met houten gevels en veel daglicht, volledig in lijn met het bestaande karakter van het terrein. Dankzij groenblijvende beplanting blijft het gebouw aan het zicht onttrokken. Ook de verkeersafwikkeling en het parkeren zijn goed geregeld: op eigen terrein zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar, inclusief kiss & ride-zone.

Ruimtelijke afweging: balans tussen ontwikkeling en leefkwaliteit

Bij iedere uitbreiding hoort een zorgvuldige beoordeling van milieuaspecten zoals geluid, luchtkwaliteit, ecologie en verkeer. Uit de onderzoeken blijkt dat:
• De geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft.
• De luchtkwaliteit ruimschoots voldoet aan de Europese richtlijnen.
• De bodem schoon en geschikt is voor het beoogde gebruik.
• De ecologische waarden in de omgeving behouden blijven.
• De verkeersdruk beperkt blijft door de ligging nabij de A1.
Kortom: de uitbreiding vormt geen belemmering voor de omgeving en sluit aan bij de principes van een goede ruimtelijke ordening.

Duurzaam en toekomstgericht bouwen

De uitbreiding wordt nul-op-de-meter uitgevoerd. Dat betekent een energiezuinig gebouw met aandacht voor duurzaamheid, comfort en binnenklimaat. Ook de landschappelijke inpassing is zorgvuldig uitgewerkt, zodat het geheel harmonieert met het bestaande groen.

Wat betekent dit voor de omgeving van Baarn?

De uitbreiding laat zien dat ruimtelijke ontwikkeling en leefkwaliteit prima samen kunnen gaan. Door de juiste onderzoeken uit te voeren en het ontwerp goed af te stemmen op de omgeving, ontstaat er ruimte voor groei zonder verlies van karakter of rust.

Samen bouwen aan een gezonde leefomgeving

Huisman Ruimte begeleidde het traject en zorgde ervoor dat het plan voldoet aan eisen van wet- en regelgeving. Wilt u weten hoe uw uitbreidingsplan binnen het omgevingsplan past? Neem gerust contact op met Huisman Ruimte voor een vrijblijvend adviesgesprek.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is  een onderbouwing dat gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vergunning (BOPA) wilt aanvragen.

28
okt

Van agrarisch erf naar hoveniersbedrijf: hoe een functiewijziging ruimte biedt voor groei in het buitengebied

Tags: , , , , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Van agrarisch erf naar hoveniersbedrijf: hoe een functiewijziging ruimte biedt voor groei in het buitengebied

In het buitengebied van Oldebroek verandert langzaam maar zeker het landschap. Waar vroeger de landbouw de boventoon voerde, ontstaan vandaag nieuwe vormen van bedrijvigheid. Een mooi voorbeeld daarvan is het perceel aan de Groote Woldweg 84 in Oosterwolde, waar een voormalig agrarisch erf een tweede leven krijgt als hoveniersbedrijf. De eigenaar besloot zijn agrarische activiteiten te beëindigen en zijn passie voor groen om te zetten in een professionele onderneming. Dat vroeg om een functiewijziging van agrarisch naar bedrijfsbestemming – een traject waarin ruimtelijke kwaliteit, beleid en zorgvuldige planvorming samenkomen.

Een nieuw hoofdstuk voor een vertrouwd erf

Het erf aan de Groote Woldweg 84 ligt midden in het weidse polderlandschap. De karakteristieke boerderij en enkele schuren herinneren nog aan de agrarische geschiedenis. Inmiddels is het hoveniersbedrijf de nieuwe hoofdactiviteit. Twee schuren zijn gerenoveerd en ingericht als werkplaats, kantoor en kantine; de overige, verouderde opstallen zijn gesloopt. Wat dit project bijzonder maakt, is dat het volledig past binnen de sfeer van het buitengebied. De werkzaamheden van een hovenier sluiten immers nauw aan bij het agrarische karakter: werken met groen, grond en landschap.

Landschappelijke inpassing: ruimte voor groen en kwaliteit

Een belangrijk onderdeel van de functiewijziging is de landschappelijke inpassing. Rondom het perceel is een groene buffer aangelegd met houtsingels en inheemse beplanting. Hierdoor blijft het erf op een natuurlijke manier opgenomen in het landschap, zonder dat het zicht wordt verstoord. De gerenoveerde gebouwen zijn in landelijke stijl vormgegeven – met natuurlijke materialen, warme kleuren en oog voor detail. Zo blijft de ruimtelijke samenhang behouden en draagt het plan bij aan de kwaliteit van het buitengebied.

Ruimte voor ondernemers in het buitengebied

Dit project laat goed zien wat er mogelijk is wanneer een ondernemer zijn erf wil herontwikkelen.
Met een goede ruimtelijke onderbouwing – inclusief onderzoek naar bodem, geluid, ecologie en verkeer – kan een bestemmingswijziging niet alleen verantwoord, maar ook waardevol zijn. Het hoveniersbedrijf aan de Groote Woldweg is een mooi voorbeeld van hoe functieverandering kan leiden tot nieuw leven op het platteland, zonder dat de omgeving wordt aangetast.

Van idee tot vergunning: samen naar een haalbaar plan

Heeft u plannen om uw agrarisch erf een nieuwe functie te geven? Wilt u weten of uw nevenactiviteit formeel kan worden omgezet naar hoofdactiviteit? Ik begeleid ondernemers stap voor stap bij het proces omgevingsvergunning – van principeverzoek tot landschappelijke inpassing en ETFAL-onderbouwing.

Wilt u weten wat er binnen uw perceel mogelijk is?

Elke situatie is uniek. Daarom kijk ik graag met u mee naar de ruimtelijke mogelijkheden voor uw erf. Neem contact met mij op voor een vrijblijvend adviesgesprek.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is  een onderbouwing dat gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vergunning (BOPA) wilt aanvragen.


25
apr

Wat is ETFAL – en waarom is het belangrijk bij een BOPA-aanvraag?

Tags: , , , , , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Wat is ETFAL – en waarom is het belangrijk bij een BOPA-aanvraag?

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is er veel veranderd in de manier waarop plannen worden beoordeeld. Een van de kernbegrippen die hierbij is geïntroduceerd, is de Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL). Maar wat betekent dat precies – en waarom is het zo belangrijk bij een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)?

Wat is ETFAL?

ETFAL draait om het zorgen voor een zorgvuldige, evenwichtige afweging van functies op een locatie. De gemeente moet beoordelen of de gevraagde ontwikkeling – bijvoorbeeld een woningbouwproject, nieuwe loods of maatschappelijke voorziening – goed past op de plek waar het is gepland. Het gaat dan niet alleen om ruimtegebruik, maar ook om belangen als:

  • Leefbaarheid
  • Milieu en gezondheid
  • Verkeersveiligheid
  • Cultureel erfgoed
  • Toekomstbestendigheid

Met andere woorden: past deze functie hier, nu én in de toekomst?

ETFAL in de praktijk: onderdeel van je BOPA-aanvraag

Wanneer een initiatief niet past binnen het geldende omgevingsplan, kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden aangevraagd. In zo’n geval moet je als initiatiefnemer onderbouwen dat jouw plan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Deze onderbouwing vormt de basis voor het besluit van het bevoegd gezag – meestal de gemeente – om al dan niet medewerking te verlenen.

Wat staat er in zo’n ETFAL-onderbouwing?

Een goede ETFAL-onderbouwing bevat onder meer:

  • Een beschrijving van het initiatief en de locatie
  • Een ruimtelijke analyse van de omgeving
  • Een afweging van effecten op belangen zoals milieu, veiligheid, gezondheid en omgeving
  • Eventuele maatregelen om nadelige effecten te beperken of te compenseren
  • Een motivering waarom dit initiatief hier past en aanvaardbaar is

Kortom: je toont aan dat jouw plan zorgvuldig is voorbereid en past binnen de ruimtelijke, sociale en fysieke context van de locatie.

Waarom is ETFAL belangrijk?

De ETFAL-toets is een belangrijk fundament onder het omgevingsrecht. Gemeenten gebruiken dit kader om goede besluiten te nemen, die niet alleen juridisch standhouden, maar ook bijdragen aan een prettige en veilige leefomgeving. Voor initiatiefnemers is het de manier om te laten zien dat een plan zorgvuldig en toekomstgericht is.

Hulp nodig bij jouw onderbouwing?

Het opstellen van een ETFAL-onderbouwing vraagt om kennis van ruimtelijke ordening, beleid en wetgeving. Huisman Ruimte helpt je graag bij het opstellen van een goed onderbouwde aanvraag voor een BOPA – inclusief alle benodigde onderzoeken en communicatie met de gemeente.

Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. Samen zorgen we ervoor dat jouw plan past, nu en in de toekomst.

25
apr

Waarom moeten in nieuwe woningbouwplannen twee derde van de woningen betaalbaar zijn?

Tags: , , , , , , , , ,
Reacties uitgeschakeld voor Waarom moeten in nieuwe woningbouwplannen twee derde van de woningen betaalbaar zijn?

De Rijksoverheid heeft een duidelijke ambitie: meer betaalbare woningen in heel Nederland. In nieuwe woningbouwprojecten moet daarom voortaan minstens 66% van de woningen betaalbaar zijn. Wat betekent dat precies? Waarom is dit nodig? En hoe gaat dat in de praktijk werken? Hieronder antwoord op de belangrijkste vragen.

Waarom heeft het Rijk deze eis gesteld?

Omdat er een groot tekort is aan betaalbare woningen. Starters, jongeren, gezinnen en mensen met een middeninkomen kunnen vaak geen woning vinden die bij hun inkomen past. Door landelijke afspraken te maken, zorgen we ervoor dat nieuwe woonwijken toegankelijk blijven voor álle inkomens.

Wat verstaan jullie onder ‘betaalbare woningen’?

We bedoelen woningen die qua prijs binnen bereik zijn van huishoudens met een laag of middeninkomen. Het gaat om drie categorieën (prijspeil 2025):

  • Sociale huurwoningen (huur tot €879 per maand)
  • Middenhuurwoningen (huur tussen €880 en €1.100)
  • Betaalbare koopwoningen (koopprijs onder de NHG-grens, momenteel €435.000)

Betekent dit dat dure koopwoningen verdwijnen?

Nee, er blijft ruimte voor duurdere woningen. Ongeveer één derde van het woningaanbod mag bestaan uit vrije sector koop- of huurwoningen. Zo zorgen we voor gemengde wijken waar mensen van verschillende inkomensgroepen naast elkaar kunnen wonen.

Wie gaat dit uitvoeren?

De gemeenten en projectontwikkelaars voeren de plannen uit, maar ze doen dat op basis van landelijke richtlijnen. Het Rijk ondersteunt met wetgeving, financiële regelingen en afspraken in de woondeals met regio’s.

Wat als een gemeente of ontwikkelaar die 66% niet haalt?

Dan moet er een goede reden zijn, bijvoorbeeld omdat het om een klein project gaat of de locatie het niet toelaat. Maar het uitgangspunt is duidelijk: de norm is 2/3 betaalbaar. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen waarom dat niet lukt, en het Rijk zal daarop toezien.

Wat levert dit op voor woningzoekenden?

Meer kansen. Meer woningen die qua prijs passen bij het inkomen. Minder concurrentie op de schaarse betaalbare woningen. En op termijn: een woningmarkt die weer in balans komt.

Wanneer merken we hier iets van?

De eerste nieuwbouwprojecten waarin deze norm wordt toegepast, gaan naar verwachting in 2026 van start. Dat betekent dat de eerste woningen een paar jaar later klaar zullen zijn. Maar met duizenden geplande woningen per jaar is dit een structurele aanpak voor de lange termijn.

Tot slot: waarom nu?

Omdat de nood hoog is. We willen niet alleen meer woningen bouwen, maar ook de juiste woningen. Wonen is een grondrecht. Met deze aanpak zorgen we ervoor dat niemand wordt buitengesloten op de woningmarkt.

Bron: www.rijksoverheid.nl/wonen

adviesgesprek.

Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is  een onderbouwing dat gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vergunning (BOPA) wilt aanvragen.

Meer weten?

Wilt u meer weten over dit Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL? Neem contact met mij op voor een gratis telefonisch adviesgesprek.

Older Entries
Vraag | Advies | Aan
Heeft u vragen naar aanleiding van dit onderwerp? Vraag een gratis telefonisch advies aan. Stel uw vraag en ik neem contact met u op. Ik help u graag verder!


    Diensten
    Projecten
    oktober 1, 2026
    september 16, 2026