Nieuws

Regelgeving bouwen langs erfgrens

Reacties uitgeschakeld voor Regelgeving bouwen langs erfgrens
bouwen erfgrens

U wilt naast de woning, tussen u en de buren, een garage of schuurtje bouwen. Misschien wit u de woning uitbouwen aan zijkant van perceel, tussen u en de buren. U krijgt dan te maken met de regelgeving van het bouwen langs de erfgrens. Heeft u een vergunning nodig? Is dit vergunningsvrij? Dit artikel geeft informatie over regelgeving bouwen langs de erfgrens. Zo voorkomt u problemen met de gemeente én uw buren!

Is bouwen langs de erfgrens vergunningsvrij?

Aanbouwen en bijgebouwen zijn vergunningsvrij te realiseren als ze passen binnen de regelgeving (besluit omgevingsrecht). In het achtererfgebied mag vergunningsvrij gebouwd worden. Het achtererf is het erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant. Hoeveel m2 je mag bouwen is afhankelijk van het bebouwingsgebied, dit is het achtererfgebied plus grond onder bebouwing, minus het oorspronkelijke hoofdgebouw. Veel mensen vragen op welke afstand van de erfgrens je mag bouwen. Bij bouwen geldt – anders dan bij beplanting – géén minimale afstand. U mag dus gewoon vergunningsvrij bouwen langs de erfgrens in het bebouwingsgebied.

Wanneer wél een omgevingsvergunning voor bouwen?

Als het bouwen langs de erfgrens niet vergunningsvrij (bv raamopeningen op minder dan 2 meter uit erfgrens) betekent dit dat u een omgevingsvergunning moet aanvragen bij de gemeente. De gemeente kan u een omgevingsvergunning verlenen binnen acht weken, u betaalt hiervoor wel legeskosten.

Bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting en is te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. In de bouwregels is opgenomen wat de maximale afmetingen van een bouwwerk mogen zijn. Daarnaast kan het bestemmingsplan regels bevatten voor het bouwen langs de perceelsgrens. Dat u bijvoorbeeld binnen 1 meter van de erfgrens niet mag bouwen. In de meeste gevallen wordt dit alleen opgenomen voor de hoofdgebouwen (woning). Op basis van het bestemmingsplan mag u dus uw uitbouwen of schuur bouwen langs de erfgrens.

Bouwen op erfgrens bouwbesluit

Het Bouwbesluit 2012 bevat voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Alle bouwwerken moeten aan die voorschriften voldoen. In artikel 3.43 van het bouwbesluit is aangegeven hoe groot de afstand tussen de deur, het raam of het luik die of dat als spuivoorziening dient en de perceelsgrens ten minste moet zijn. De bedoeling is eventuele overlast voor aangrenzende percelen te voorkomen. Een opening van een spuivoorziening als ligt op een afstand van ten minste 2 m van de perceelsgrens, gemeten loodrecht op de uitwendige scheidingsconstructie van de gebruiksfunctie. Indien het perceel waarop de gebruiksfunctie ligt, grenst aan een openbare weg, openbaar water of openbaar groen, wordt die afstand aangehouden tot het hart van de weg, dat water of dat groen. Beweegbare constructieonderdelen die dichter bij de erfgrens of de hartlijn van een aangrenzende openbare weg, openbaar water of openbaar groen liggen mogen niet worden meegerekend bij de bepaling van de doorspuicapaciteit. Het bouwen op erfgrens is dus volgens het bouwbesluit mogelijk, wel dient u rekening te houden met de raamopeningen. Ligt de raamopening binnen 2 meter van de perceelsgrens dan is het burenrecht van toepassing. Burenrecht is op zichzelf geen weigeringsgrond voor een aanvraag omgevingsvergunning. Maar als de buren van de aanvrager geen toestemming hebben gegeven of zullen geven voor de plaatsing van een dergelijke gevelopening, of misschien zelfs volledige glazen gevel, dan is sprake van een privaatrechtelijke belemmering. De omgevingsvergunning wordt niet geweigerd, maar de aanvraag wordt buiten behandeling gesteld.

Bouwen op erfgrens burenrecht

Het uitbouwen van de woning of het bouwen van een schuur langs de erfgrens is vastgelegd in regelgeving. Het is echter niet alleen de bouwregelgeving waar u mee te maken krijgt. Het burenrecht regelt de rechten en plichten van buren onderling. Het burenrecht beschermt bijvoorbeeld tegen ongewenst uitzicht. Zo mag u geen ramen in de uitbouw maken die uitkijken op de tuin van uw buren. Hierdoor hebben zij geen privacy meer. Bij het bouwen op of langs de erfgrens dient u rekening te houden met de indeling van de gevel. Een raam in de zijgevel grenzend aan de erfgrens van de buren is alleen toegestaan als:

  • de muur grenst aan een openbare weg of water;
  • het uitzicht wordt belemmerd door een muur van maximaal 2 meter hoog die zich binnen 2 meter van het venster bevindt en de buren toestemming hebben gegeven;
  • de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).

In muren die dichter dan 2 meter op de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige ramen worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Voor het aanbrengen van ramen in de zijgevel is een omgevingsvergunning verplicht.

Meer weten?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Bouwen in agrarisch gebied

Reacties uitgeschakeld voor Bouwen in agrarisch gebied
bouwen agrarisch gebied

Herkent u dit?

Een stuk grond, gelegen in agrarisch gebied, is al jarenlang in het bezit van uw familie. Uw ouders zijn op een leeftijd gekomen dat ze deze gronden gaan nalaten aan de kinderen. De gronden zijn verdeeld en gesplitst in een tweetal percelen voor u en uw zus. Het perceel grenzend aan de openbare weg, tussen twee woningen in, is in uw bezit. Op dit perceel wilt u graag een vrijstaande woning bouwen voor uw gezin. Uw zus heeft andere wensen en wil graag op haar perceel, gelegen achter de woning van uw ouders, een forse kapschuur plaatsen om vandaar uit haar agrarisch kinderdagverblijf te gaan vestigen. Vanaf uw smartphone ga je de mogelijkheden zoeken. Mag ik wonen in agrarisch gebied? Mag ik bouwen in agrarisch gebied? Mag ik een agrarisch kinderdagverblijf vestigen in agrarisch gebied? U zal ontzettend veel informatie vinden op het internet, maar wat is nu van toepassing? Als adviseur stedenbouw, omgevingsplancoach, help ik u hmet dit vraagstuk.

Mag ik wel wonen in agrarisch gebied?

U heeft een perceel en u wit bouwen. Een eerste bestemmingsplancheck wijst uit dat dit niet mogelijk is. Een woning dient altijd gebouwd te worden binnen het bouwvlak, uw perceel heeft geen bouwvlak. Daarnaast heeft uw perceel geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming. Een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Deze wijziging is een bevoegdheid van de gemeente. Bij een plan wat passend is binnen de beleidskaders is een wijziging mogelijk. In uw geval doen we het volgende. Uw ouders wonen op een voormalige agrarische bedrijfslocatie, op de locatie staat circa 1500 m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen met asbestdaken. Deze bedrijfsgebouwen laten we slopen, de oppervlakte aan sloopmeters kunnen we inwisselen voor een bouwrecht. In uw gemeente geeft 1000 m2 sloop, een bouwrecht voor één vrijstaande woning. Op basis daarvan dienen we een principeverzoek in bij de gemeente voor de planologische medewerking van wijziging van het bestemmingsplan. Het college van burgemeester een wethouders gaan hier een besluit over nemen.

Bij een positief besluit zal de bestemmingsplanherziening in ieder geval aan een aantal planologische voorwaarden moeten voldoen, denk aan een landschappelijke inpassing, verkleinen bouwvlak agrarisch bedrijf, intrekken milieuvergunning en de onderzoekplicht naar diverse omgevingsaspecten. Nadat de bestemmingsplanprocedure is afgerond kan daarna een omgevingsvergunningprocedure worden gestart voor bouwvergunning. Nadat er een omgevingsvergunning is verleend kan de nieuwbouw in agrarisch gebied starten en mag u wonen in het agrarisch gebied.

Mag ik wel bouwen in agrarisch gebied?

U heeft nu de planologische medewerking van de gemeente voor de nieuwbouw van een woning in het agrarisch gebied. Er dient daarvoor 1000 m2 een agrarische opstallen gesloopt te worden. Op het perceel van uw ouders staat 1500 m2 aan agrarische opstallen. De gemeente stelt als voorwaarde dat alle agrarische opstallen gesaneerd worden. Wat gaat u nu doen met die overige 500 m2? Juist! Die gaan we inzetten om het voor uw zus mogelijk te maken om die kapschuur te bouwen, in het agrarisch gebied, op het perceel van uw ouders. In de kapschuur gaat zich een agrarisch kinderdagverblijf vestigen, op het perceel komt een buitenspeelruimte. In combinatie met de dieren die nog aanwezig zijn (hobbymatig) kunnen de kinderen het leven op de boerderij in het buitengebied ervaren. Ook hiervoor geldt dat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het bestemmingsplan.

Het afwijken van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Ook in dit geval dienen we een principeverzoek in bij de gemeente voor de planologische medewerking via een omgevingsvergunning uitgebreide procedure. De omgevingsvergunning uitgebreide procedure dient voorzien te worden van een ruimtelijke onderbouwing. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat je initiatief afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt beschreven dat het bouwen in agrarisch gebied past binnen de beleidskaders van de gemeente en dat de wijziging weinig tot geen gevolgen heeft voor de omgeving. Nadat er een omgevingsvergunning is verleend kan u zus de kapschuur gaan bouwen in agrarisch gebied en mag uw zus het agrarisch kinderdagverblijf gaan vestigen.

Hoe ga ik te werk?

De allereerste kennismaking zal zijn in een telefonisch gesprek, naar aanleiding van uw mailbericht neem ik namelijk contact met u op. In dit gesprek zal ik een aantal inhoudelijke vragen stellen om uw wensen op hoofdlijnen helder te krijgen. In de volgende stap maak ik vanachter m’n bureau een locatiescan. Deze scan is een eerste check op gemeentelijk beleid, bestemmingsplan, onderzoeken, belemmeringen en mogelijkheden. Deze scan kom ik graag in een persoonlijk gesprek, op locatie, aan de keukentafel met u doornemen. U geeft een nadere toelichting op de plannen, van mijn kant ontvangt u informatie over mogelijkheden en beperkingen van het initiatief. Uit dit gesprek gaan we de te nemen koers bepalen en volgt een advies op maat over de mogelijkheden.

Meer weten?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit overzicht nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Hulp bij omgevingsvergunning aanvragen

Reacties uitgeschakeld voor Hulp bij omgevingsvergunning aanvragen
hulp bij omgevingsvergunning

U wilt een woning (ver)bouwen. U gaat daarom naar omgevingsloket.nl en doet een vergunningencheck. De uitkomst valt tegen, het bouwplan is vergunning plichtig.  Bij de vergunningcheck zijn veel vragen aan u gesteld, het wordt onoverzichtelijk, u begint te twijfelen. Heeft u de vragen wel goed beantwoordt Is het echt niet vergunningvrij? Hoe moet u een bouwvergunning aanvragen? Bij twijfel niet doorgaan, neem contact met mij op, ik help u bij een omgevingsvergunning.

Begeleiding omgevingsvergunning?

Als omgevingsplancoach neem ik voor u de begeleiding van de omgevingsvergunning over. Of het nu gaat om een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning of om lopende aanvraag. In een eerste keukentafelgesprek geeft u mij toelichting op de plannen en geef ik aan wat de mogelijke vervolgstappen kunnen zijn. Een eerste stap zal zijn dat ik aan de hand van mij kennis en ervaring opnieuw een vergunning check ga uitvoeren. Wellicht kom ik tot dezelfde conclusie, vergunning plichtig. Er zijn echter meer wegen die naar een vergunning leiden. Zit er een binnenplanse afwijking in het bestemmingsplan? Gaat het om een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan? Heeft de gemeente beleidsregels om af te wijken van het bestemmingsplan? Kunnen we gebruik maken van de kruimelregeling? Hiervoor zal ik vooroverleg plegen met de gemeente en waar nodig de omgevingsdienst, dit is de tweede stap. Een derde stap hangt af van de complexheid van het bouwplan. Zijn er bouwtekeningen nodig, dan gaan we een architect/ bouwkundig tekenaar uitnodigen. Als het vooroverleg heeft uitgewezen dan het om een uitgebreide procedure gaat, dan gaan we eerst de ruimtelijke onderbouwing schrijven en alle noodzakelijke onderzoeken (bodem, natuur, archeologie, geluid, etc) laten uitvoeren. Gaat het om een eenvoudig bouwplan dan kunnen, afhankelijk van de resultaten van het vooroverleg, de weg richting aanvraag in gang zetten.

Waar moet een aanvraag omgevingsvergunning aan voldoen?

Voor een behandeling van een reguliere omgevingsvergunning staat 8 weken. Er moet voorkomen worden dat de aanvraag omgevingsvergunning niet compleet, wat dan kan de gemeente de beslistermijn verlengen. Het aanvragen van de omgevingsvergunning dient te voldoen aan indieningsvereisten Regeling omgevingsrecht. Wanneer je hier niet aan voldoet, kan dit een reden zijn om je vergunningaanvraag niet in behandeling te nemen. Naast het ontbreken van verplichte gegevens kan ook het ontbreken van andere gegevens een reden zijn om je vergunningaanvraag niet in behandeling te nemen. Het moet dan gaan om informatie die de gemeente nodig heeft om je aanvraag te beoordelen.

Hoe gaan we de omgevingsvergunning aanvragen?

De ruimtelijke onderbouwing is gereed, onderzoeken zijn uitgevoerd, de bouwtekeningen van de architect zijn gereed. Nog even de bouwvergunning aanvragen en dan kunt u starten met de (ver)bouw van uw woning. Hoe ga je een bouwvergunning aanvragen? Deze vergunning kan ik voor u aanvragen bij de website Het Omgevingsloket. U kunt dit uiteraard ook zelf doen. Eenmaal op deze website aangekomen, log je in met DigiD, en ga je starten met de aanvraag. Uw aanvraag wordt gepubliceerd op internet en/of in het eigen gemeentelijk blad of een dag-, nieuws-, of huis-aan-huisblad. Hierdoor kan iedereen op de hoogte zijn van uw plannen en eventueel een bezwaar indienen. De gemeente controleert ondertussen of aan alle voorwaarden is voldaan en laat u binnen de daarvoor gestelde termijn weten of u de omgevingsvergunning krijgt. Bij eenvoudige aanvragen beslist de gemeente binnen acht weken. Bij complexere aanvragen moet u rekening houden met een termijn van zes maanden. Beide termijnen kunnen met zes weken worden verlengd. Wanneer uw aanvraag, we gaan er niet van uit, wordt afgewezen kunt u een bezwaarschrift indienen. Op grond van het bezwaarschrift zal het bestuursorgaan nogmaals uw aanvraag moeten beoordelen.

Hulp nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van bovenstaande tips vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen

Reacties uitgeschakeld voor Wanneer omgevingsvergunning aanvragen
omgevingsvergunning aanvragen

Er komt een gezinsuitbreiding, maar alle slaapkamers zijn al bezet. Om een extra slaapkamer te creëren gaat u de woning uitbouwen. Is dit vergunningvrij of is hier een vergunning voor nodig. Op het internet is ontzettend veel te vinden over vergunningvrij bouwen. Maar wat als u toch een vergunning nodig heeft? Hierover geeft dit artikel extra informatie. Wanneer omgevingsvergunning aanvragen?

De omgevingsvergunning is een vergunning voor bouwen, milieu en ruimte. Deze is in de plaats gekomen van verschillende losse vergunningen. De bouwvergunning bestaat niet meer, met de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 heet een bouwvergunning voortaan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Het Besluit omgevingsrecht (Bor) werkt de Wabo-voorschriften uit, zoals de vergunningplicht en het aanwijzen van het bevoegd gezag en ook de voorschriften voor vergunningvrij bouwen

Wanneer vergunningsvrij bouwen niet mogelijk is en u heeft plannen om uw huis uit te breiden, u hebt een stuk grond waar u wilt bouwen, u wilt een pand een andere functie geven, u wilt uw agrarische werkzaamheden beëindigen en in ruil hiervoor woningen bouwen of u heeft een ander bouwinitiatief dan komt u terecht bij een omgevingsvergunning. Er kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden voor de volgende activiteiten:

  • Bouwwerkzaamheden, verbouwingen of renovaties
  • Sloopwerkzaamheden
  • Werkzaamheden in gebied met landschappelijke of cultuurhistorische waarde
  • Werkzaamheden in beschermde natuurgebieden
  • Bevestiging alarm aan bedrijfspand
  • Ontheffing Flora- en faunawet
  • Maatregelen brandveiligheid in gebouwen
  • Aanleg inrit of uitrit
  • Bomenkap
  • Milieubelasting van uw bedrijf
  • Verbouwing of sloop van beschermde monumenten
  • Plaatsing tijdelijke voorwerpen op openbare weg
  • Bevestiging reclamebord of lichtbak bij bedrijfspand

De Wabo kent twee procedures voor een omgevingsvergunning: een reguliere procedure en een uitgebreide procedure. De reguliere procedure geldt bijvoorbeeld voor het bouwen dat past binnen het bestemmingsplan of als gebruik kan worden gemaakt van een binnenplanse afwijking. De uitgebreide procedure met ruimtelijke onderbouwing geldt indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken, de uitgebreide procedure heeft een beslistermijn van 6 maanden.
In de woningwet worden regels gesteld over veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en de milieubelasting van gebouwen. Deze regels zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Alle bouwwerken moet voldoen aan de regels uit dit bouwbesluit. De regeling Bouwbesluit 2012 bevat voorschriften voor onder meer CE-markeringen en de aansluiting van gas, elektriciteit en water.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen van een woning?

Om een woning te bouwen binnen de kaders van het bestemmingsplan is een reguliere procedure omgevingsvergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij de gemeente via omgevingsloket.nl U vraagt deze pas aan nadat er vooroverleg heeft plaatsgevonden met de gemeente. Als de gemeente in principe akkoord is, kan de aanvraag ingediend worden.

Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal je o.a. bouwtekeningen (situatie, plattegrond, gevelaanzicht, doorsnede en details), constructieberekeningen (dak, wanden, liggers, lateien en fundering) en bouwbesluitberekeningen (EPC, ventilatie, daglicht, milieurestatie, akoestisch en een oppervlaktetoets) moeten indienen. De te bouwen woning dient uiteraard wel te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 zijn opgenomen.

Voor het bouwen van een woning in afwijking van het bestemmingsplan is een uitgebreide procedure omgevingsvergunning nodig. Naast de bouwtekeningen, constructieberekeningen en bouwbesluitberekeningen vormt Een goede ruimtelijke onderbouwing een verplicht onderdeel van deze procedure. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat het bouwen van je huis afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt op de volgende zaken ingegaan: het plangebied, de huidige en toekomstige situatie, de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het plan, toetsing aan gemeentelijk beleid. De omgevingsvergunning kan pas aangevraagd worden als de gemeente akkoord geeft op de ruimtelijke onderbouwing. De omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure wordt altijd gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het verbouwen van de woning?

Voor bouwen is vaak een omgevingsvergunning nodig om het net niet past binnen de vergunningvrije regels. Alle vergunningvrije situaties staan in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Een dakkapel in het achterdakvlak staat bijvoorbeeld in deze bijlage genoemd. Als het type verbouwing van u hier niet genoemd wordt dan is de kans groot dat er voor uw bouwplan een vergunning aangevraagd moet worden. In Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) staan o.a. hoogtematen en oppervlaktematen genoemd. Een aanbouw in achtererfgebied, binnen 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, mag bijvoorbeeld niet hoger zijn dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. Voldoet u bouwplan aan deze voorwaarden dan heeft u waarschijnlijk geen omgevingsvergunning nodig. Heeft u wel een vergunning nodig dan kunt u aanvragen bij de gemeente via Het Omgevingsloket Bij twijfel neemt u dan contact met mij op.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen van een schuur of garage?

Voor het bouwen van een schuur of garage geldt in principe het zelfde als bij een verbouw van de woning. Staat de situatie in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) dan heeft u geen omgevingsvergunning nodig. Staat uw bouwplan hier niet bij dan heeft u naar alle waarschijnlijkheid wel een vergunning nodig. Een belangrijk aspect bij het bouwen van een garage of schuur in het achtererfgebied is de oppervlakteregeling. In het geval van een bebouwingsgebied kleiner is dan of gelijk aan 100 m2 mag u bijvoorbeeld 50% van dat bebouwingsgebied bebouwen. Voldoet u bouwplan aan deze voorwaarden dan heeft u waarschijnlijk geen omgevingsvergunning nodig. Heeft u wel een vergunning nodig dan kunt u aanvragen bij de gemeente via Het Omgevingsloket.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor sloopwerkzaamheden?

Als u een gebouw wilt laten slopen, moet de sloper dit verplicht melden bij de gemeente als:

  • er bij de sloop meer dan 10 m3 afval vrijkomt;
  • als u ook asbest moet verwijderen.

In sommige gevallen heeft u voor slopen ook een vergunning nodig. Bijvoorbeeld op grond van het bestemmingsplan (planologisch slopen), de Monumentenwet of in beschermd stads- of dorpsgezicht. Bij asbestverwijdering bij sloop kan soms een vrijstelling van de melding gelden, hiervoor geldt het meldingenstelsel op basis van het Bouwbesluit 2012.
In artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening is mogelijk gemaakt om in een bestemmingsplan te bepalen dat het zonder omgevingsvergunning verboden is om bouwwerken te slopen. Achtergrond voor deze ‘planologische omgevingsvergunning’ is het voorkomen dat een bij het bestemmingsplan gegeven bestemming minder geschikt wordt voor de verwezenlijken daarvan of om een al verwezenlijkte bestemming te handhaven en te beschermen.

De Monumentenwet (Mw) regelt in artikel 11 de sloopbescherming van het beschermde rijksmonument. De omgevingsvergunning voor het slopen van een rijksmonument kan slechts worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daar niet tegen verzet. Voor wat betreft het gemeentelijke of provinciaal monument ligt de basis voor deze sloopactiviteit in de gemeentelijke of provinciale monumenten-verordening. De bescherming van deze stads- of dorpsgezichten wordt geregeld in art. 35 en 36 Mw. Wanneer de minister een bescherm stads- of dorpsgezicht aanwijst, moet de gemeenteraad dit in een bestemmingsplan vastleggen. Als in een dergelijk gebied gesloopt moet worden, is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Wanneer omgevingsvergunning aanvragen voor een inrit of uitrit?

Voor het aanleggen van een inrit of uitrit vanaf de openbare weg naar uw bedrijf of huis, is een omgevingsvergunning voor inrit of uitweg vereist (ofwel: een inritvergunning). Het is niet mogelijk om zonder omgevingsvergunning een uitweg te maken naar de openbare weg of de openbare weg te veranderen om een uitweg te creëren, door bijvoorbeeld het verlagen van trottoirs. Een aanvraag voor een inritvergunning wordt beoordeeld op het punt van verkeersveiligheid en parkeren. Wat betreft parkeren zal een afweging gemaakt worden of door de nieuwe uitrit openbare parkeerruimte verdwijnt en of de particuliere parkeerruimte toeneemt.

Meer weten?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit overzicht nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.

Huis bouwen checklist, stappenplan waar te beginnen

Reacties uitgeschakeld voor Huis bouwen checklist, stappenplan waar te beginnen
checklist huis bouwen

Voor velen van ons is het een droom om een eigen huis te bouwen. Je kiest zelf de plek waar je gaat wonen, hoe je gaat wonen en wanneer je er gaat wonen. In gedachte woon je al in je droomhuis. Maar dan volgt de vraag: een huis bouwen? Maar waar te beginnen? Welke stappen moet je nemen? In onderstaande checklist help ik je op weg naar jouw ultieme droom: het bouwen van je droomhuis op een eigen kavel.

Stap 1: Bouwgrond huis bouwen

Om je droomhuis te kunnen bouwen ga je eerst op zoek naar een geschikte plek. Dit kan een nieuwbouwkavel zijn, maar dit kan ook een plek zijn waarop nog geen woning gebouwd mag worden. Het vinden van een kavel is afhankelijk van de woonwensen. Hoe groot wordt het huis? Hoe groot worden de bijgebouwen? Hoeveel ruimte wil je om je huis? Kortom, hoe groot moet je kavel zijn om je droomhuis te realiseren. Tip: maakt voor jezelf een checklist huis bouwen.

Ga je voor een nieuwbouwkavel, dan is de bestemmingsplanprocedure al afgerond en hoef je eigenlijk alleen te letten op de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de koopvoorwaarden, de omgeving, de beeldkwaliteit en de omgevingsvergunningprocedure. Ga dan door naar stap 6. Is het volgens het bestemmingsplan niet mogelijk om te bouwen ga dan naar stap 2.

Stap 2: Principeverzoek huis bouwen

Waar moet je op letten als je je huis wil bouwen op een plek waar dit nog niet mag volgens het bestemmingsplan? Er zijn meerdere mogelijkheden om grond om te zetten naar een bouwkavel. Denk aan sloopregelingen, functieverandering, ruimte-voor-ruimte, rood-voor-rood, etc. De eerste stap die je in dit geval zet, is een keukentafelgesprek met een omgevingsplancoach of stedenbouwkundig adviseur. Deze omgevingsplancoach kan voor jou beoordelen of je woonwensen kansrijk zijn, of het past binnen het gemeentelijk beleid en of het geen nadelige gevolgen heeft voor de omgeving. Als de omgevingsplancoach aangeeft dat uw plannen kansrijk zijn, dat wordt er een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor een wijziging van het bestemmingsplan. Hiermee vraagt u het college van burgemeester en wethouders om medewerking te verlenen aan je bouwplannen. Als de gemeente de lichten op groen zet, kan de omgevingsvergunning of bestemmingsplanprocedure gestart worden.

Stap 3: Stedenbouwkundige inpassing huis bouwen

De gemeente zal vragen om een stedenbouwkundige inpassing aan te leveren waarin het gewenste gebruik van de ruimte, de inrichting van het perceel, het materiaal- en kleurgebruik van de woning en het volume van de bebouwing wordt omschreven. Nadat de gemeente groen licht heeft gegeven voor het gewenste bouwplan kan er een stedenbouwkundig inpassingplan opgesteld. Samen met de omgevingsplancoach wordt met jou een plan opgesteld voor het te bouwen huis. Dit plan geeft weer waar het huis komt te staan, waar de schuur/garage komt te staan en hoe het perceel ontsloten gaat worden. Dit plan is het gevolg van een analyse op de omgeving. Hoe zijn de omliggende woningen gesitueerd, welke impact heeft het landschap op de plek, zijn er belemmeringen in de omgeving, is onderzoek noodzakelijk? Uiteindelijk volgt er een definitieve schets met de gewenste stedenbouwkundige inpassing. Deze schets krijgt een toelichting met uitgangspunten en randvoorwaarden voor architectuur, materiaal- kleurgebruik en volume.

Deze stedenbouwkundige inpassing kan aan het ambtelijk apparaat en aan het college van burgemeester en wethouders worden voor gelegd ter besluitvorming, na besluitvorming kan men verder gaan met een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure (ga naar stap 4) of bestemmingsplanprocedure (ga naar stap 5).

Stap 4 Uitgebreide procedure omgevingsvergunning huis bouwen

Deze stedenbouwkundige inpassing van het te bouwen huis zal juridisch vastgelegd moeten gaan worden. Dit kan via een uitgebreide procedure omgevingsvergunning of via een wijziging van het bestemmingsplan. Hierbij wordt vooral gekeken naar de omvang van het project. Voor kleinere projecten is een omgevingsvergunning veelal het aangewezen instrument. De omgevingsvergunning is een heeft een kortere proceduretijd dat een wijziging van het bestemmingsplan. Een goede ruimtelijke onderbouwing vormt een verplicht onderdeel van deze procedure. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat het bouwen van je huis afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt op de volgende zaken ingegaan: het plangebied, de huidige en toekomstige situatie, de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het plan, toetsing aan gemeentelijk beleid. De omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure wordt altijd gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl

Voor de omgevingsvergunning is de uitgebreide procedure van toepassing. De beslistermijn is 6 maanden. Binnen de eerste 8 weken dient beslist te worden of termijn wordt verlengd met 6 weken. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.

Stap 5 Procedure wijziging bestemmingsplan huis bouwen

Wanneer je initiatief een concreet project betreft dat op korte termijn in één keer kan worden gerealiseerd dan kiest je de weg van de omgevingsvergunning. Bij meer omvangrijke projecten waarbij bijvoorbeeld het definitieve bouwplan nog niet vast staat kan het verstandig zijn om een bestemmingsplan op te stellen. Een bestemmingsplan kent meer flexibiliteit dan een omgevingsvergunning. Een bestemmingsplan geeft aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er gebouwd mag worden op de gewenste locatie.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren, lijnen en tekens aangegeven. In de regels is vastgelegd wat er wel en niet mag binnen een bepaalde bestemming. De toelichting gaat in op relevante beleidsnota’s, milieuaspecten, de huidige opzet van een plangebied en de ontwikkelingslocaties. Bestemmingsplannen worden gepubliceerd op Ruimtelijkeplannen.nl.

Het bestemmingsplan bestaat uit een voorontwerp, ontwerp en vaststellingsfase. Het voorontwerpplan wordt ter inzage gelegd zodat belanghebbenden en overige instanties kunnen laten weten wat ze van het plan vinden. Voor elk bestemmingsplan wordt een ontwerpbestemmingsplan gemaakt. Dit wordt zes weken ter inzage gelegd. Binnen de inzagetermijn kun je een zienswijze indienen. De gemeenteraad kan het ontwerpbestemmingsplan aanpassen na ontvangst van de zienswijzen. Het ontwerp en vastgesteld bestemmingsplan liggen zes weken ter inzage bij de publieksbalie van het gemeentehuis en zijn raadpleegbaar op Ruimtelijkeplannen.nl.

Stap 6: Nu het leuke: het ontwerpen van je te bouwen huis

Er is inmiddels een plek gevonden om te bouwen en de woning die u in gedachte heeft en dit past ook nog eens binnen de regels van het bestemmingsplan. Een volgende stap is om je droomhuis verder uit te werken. Heb je al nagedacht over de volgende stappen van het te bouwen huis: het type architectuur, de grootte van de keuken en de woonkamer, waar komt de entree, het aantal slaapkamers, komen er zonnepanelen, komt er een warmtepomp, etc. Kortom allemaal praktische vragen waarbij een architect of bouwkundig tekenaar hulp bieden. Op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, welstandeisen, jouw eisenpakket en je budget ontwerpt een deskundige je droomhuis.

Stap 7: Aanvraag omgevingsvergunning huis bouwen

Om een woning te bouwen is een reguliere procedure omgevingsvergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij de gemeente via www.omgevingsloket.nl Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal je o.a. bouwtekeningen (situatie, plattegrond, gevelaanzicht, doorsnede en details), constructieberekeningen (dak, wanden, liggers, lateien en fundering) en bouwbesluitberekeningen (EPC, ventilatie, daglicht, milieuprestatie, akoestisch en een oppervlaktetoets) moeten indienen.
Voor de omgevingsvergunning van een te bouwen huis is de reguliere procedure van toepassing. Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken. Binnen die acht weken kan het bevoegd gezag beslissen om de termijn eenmalig met zes weken te verlengen. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.

Stap 8: Wie gaat je huis bouwen

Je hebt je bouwkavel gekocht, je hebt de ontwerptekeningen gereed, de financiën zijn geregeld, de omgevingsvergunning is aangevraagd, nu nog iemand die het huis voor je kan bouwen. Hiervoor heb je een aannemer, bouwbedrijf of zzp’er nodig. Deze zelfstandigen werken in groepen samen om jouw huis te bouwen. Het is verstandig om ruim op tijd een bedrijf te selecteren aangezien er een schaarste is aan vakspecialisten. Wil je verschillende aanbieders kunnen vergelijken en tot een scherpe prijs komen, dan kunt je meerdere partijen een prijsopgave laten doen. Het is aan te raden om altijd te kiezen voor een financieel gezond bedrijf dat ook bereid is om een garantiestelling tegen faillissement aan te gaan.

Stap 9: Spannend! Het bouwen van je huis

Als de omgevingsvergunning onherroepelijk is kan er gestart worden met de bouw van de woning. Kijk geregeld hoe de verbouwing verloopt, zodat eventuele afwijkingen vroegtijdig gesignaleerd en besproken kunnen worden. In veel contracten staat de afgesproken opleverdatum vermeld of binnen hoeveel werkbare werkdagen de aannemer de verbouwing moet opleveren. Meestal moet de aannemer u bij een te late oplevering een boete of schadevergoeding betalen, op basis van het contract of de algemene voorwaarden. Meerwerk zijn extra dingen die naast het afgesproken werk worden uitgevoerd. Leg de gemaakte meerwerkafspraken schriftelijk vast. Betaal de aannemer naar verhouding van de vordering van het werk. Betaalt u toch termijnen voor werk dat nog niet is uitgevoerd, loopt u financieel risico.

Stap 10: Gefeliciteerd, je droomhuis is een feit!

Het is bijna zover, het droomhuis gaat opgeleverd worden. Je gaat je eerste nog voorbereiden op de oplevering. Controleer of de verbouwing volgens afspraak is uitgevoerd. Denk hierbij aan de gebruikte materialen, maar ook of de kleuren kloppen en of alles wel op de goede plek is aangebracht. Let ook goed op beschadigingen, met name van glas, sanitair, tegelwerk en deuren. Controleer of het meer-/minderwerk volgens afspraak is uitgevoerd. Neem een overzicht van de meer-/minderwerklijst en eventuele tekeningen mee naar de oplevering. Noteer verschillen en gebreken op een lijst die u samen met de contractstukken meeneemt naar de oplevering.
Bij de oplevering inspecteert u samen met de aannemer of de bouw goed is uitgevoerd en wordt een opleveringsrapport opgesteld. Je ontvangt nu de sleutel, je droomhuis is een feit!

Hulp nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van deze checklist nog vragen hebt. Ik help je graag verder, neem daarom contact met mij op.

Mag ik mijn schuur verbouwen naar een Bed & breakfast voorziening?

Reacties uitgeschakeld voor Mag ik mijn schuur verbouwen naar een Bed & breakfast voorziening?
Uw droom is een Bed & Breakfast?

Je woont in een pittoresk dorp met een mooie omgeving. Je hebt graag mensen om je heen die je mee wil laten genieten van jouw woongenot. Een Bed & breakfast voorziening starten is jouw droom. Hiervoor heb je het stappenplan klaar. Mag ik mijn schuur verbouwen naar een Bed & breakfast voorziening?

Uw droom is een Bed & Breakfast?

Uw droom is een Bed & Breakfast?

De gebruiksmogelijkheden van een vrijstaand bijgebouw zijn hierin maatgevend. Het bestaande bijgebouw heeft een oppervlakte van 100 m2 en is vergunningsvrij gerealiseerd. De bestemmingsregeling laat een Bed & breakfast voorziening toe binnen de ‘woning’, zover deze ondergeschikt is en niet meer dan 35% van de vloeroppervlakte van de woning inneemt. Op basis van de bestemmingsregeling is het niet mogelijk om een Bed & breakfast voorziening te realiseren in een bijgebouw.

Het bestemmingsplan bevat echter ook afwijkingsmogelijkheden (binnenplanse afwijking). Het is mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels en onder voorwaarden een Bed & breakfast voorziening te realiseren in een bijgebouw. Een voorwaarde is dat de oppervlakte die gebruikt wordt voor Bed & breakfast niet meer bedraagt dan 60 m2.

Conslussie

Concluderend kunnen we stellen dat het bestaande bijgebouw omgebouwd mag worden naar een Bed & breakfast voorziening, mits de oppervlakte niet meer bedraagt dan 60 m2. Hier wordt aan voldaan. De schuur heeft weliswaar een oppervlakte van 100 m2, maar de helft daarvan (50 m2) wordt gebruikt voor Bed & breakfast. Daarnaast is er het plan niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Een reguliere procedure omgevingsvergunning kan worden doorlopen om de droom van de initiatiefnemer mogelijk te maken.

Advies nodig?

Het kan zijn dat je naar aanleiding van deze checklist nog vragen hebt. Ik help je graag verder, neem daarom contact met mij op.

Nieuwbouw vrijstaande woningen in Doornspijk

Reacties uitgeschakeld voor Nieuwbouw vrijstaande woningen in Doornspijk
Nieuwbouw woningen Doornspijk_toekomstige inrichting
Nieuwbouw woningen Doornspijk_locatie
Nieuwbouw woningen Doornspijk_bestaande situatie

Doornspijk – Huisman | Ruimte & Visualisatie heeft in samenwerking met de opdrachtgever en de gemeente Elburg een bestemmingsplanherziening opgesteld voor de afbraak van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen aan de Burgemeester Frieswijkweg 16 te Doornspijk. Daarnaast blijft de bestaande kleine woning behouden en verandert de bedrijfswoning in een reguliere woning. Op dit plan is het gemeentelijke beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) uit 2016 van toepassing. Op basis van het geldend bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Huisman | Ruimte & Visualisatie stelde een bestemmingsplanherziening op van het geldend bestemmingsplan Buitengebied Elburg 2012, welke de juridisch-planologische regeling vormt die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt.

Ligging planlocatie

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Doornspijk in het buitengebied van de gemeente Elburg. Het plangebied ligt aan de Burgemeester Frieswijkweg. Op het perceel bevinden zich de adressen Burgemeester Frieswijkweg 16, 16A en 16B. Het plangebied wordt door de Grevensweg gescheiden in twee delen. In het noordelijk deel van het plangebied staan twee bestaande woningen (bedrijfswoning en een kleine woning) en is het grootste deel van de opstallen gesitueerd. In het zuidelijk deel (overerf) staan ook nog enkele opstallen.

Nieuwbouw vrijstaande woningen

Op het perceel aan de Burgemeester Frieswijkweg 16 staat een bedrijfswoning, een kleine woning en circa 5500 m3 aan bedrijfsbebouwing. Het grootste gedeelte van de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Hiervoor kan een vrijstaande (reguliere) woning en een kleine woning terug gebouwd worden. De twee nieuwe woningen worden geconcentreerd gesitueerd zodat er een compact geheel ontstaat met de bestaande bebouwing. De nieuwe (reguliere) woning komt wat verder achter op het perceel zodat de voormalige bedrijfswoning de belangrijkste plek behoudt op het erf. De nieuwe kleine woning komt aan de zuidzijde van het erf, het staat daar wat verstopt achter de bestaande bebouwing. De nieuwe reguliere woning en de kleine woning worden in het ontwerp voorzien van een inpandige berging. Op basis van het bestemmingsplan blijft het echter mogelijk om bijgebouwen los van de woning te situeren.  De gronden te noorden van het plangebied worden ingericht als dierenweide en hoogstam boomgaard. De inritten naar de bestaande woningen blijven behouden. De nieuwe woningen worden ontsloten via een gezamenlijke nieuwe oprit. Het aantal bestaande erftoegangen wordt daarmee gereduceerd. Parkeren vindt plaats op eigen erf, er is ruimte voor 3 auto’s op eigen erf.

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg maken op grond van het bepaalde in artikel 3.8, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), juncto afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de terinzagelegging bekend van het ontwerpbestemmingsplan “Burgemeester Frieswijkweg 16” en het ontwerpraadsbesluit tot vaststelling van het plan. Met ingang van woensdag 27 juni 2018liggen het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpraadsbesluit gedurende zes weken voor een ieder ter inzage.
Het ontwerpbestemmingsplan Burgemeester Frieswijkweg 16 is via deze link te raadplegen.

 

 

 

Oldebroek – Omgevingsvergunning kapschuur

Reacties uitgeschakeld voor Oldebroek – Omgevingsvergunning kapschuur
Omgevingsvergunning kapschuur_bestemmingsplan
Omgevingsvergunning kapschuur_locatie
Omgevingsvergunning kapschuur_referentiebeeld

Oldebroek – Huisman | Ruimte & Visualisatie heeft in samenwerking met de initiatiefnemer en de gemeente Oldebroek een ruimtelijke motivering opgesteld voor het bouwen van een kapschuur op het perceel Bovendwarsweg 85 te Oldebroek. De voorziening wordt aangelegd voor particulier gebruik ten behoeve van het onderbrengen van gereedschappen en landbouwwerktuigen. Het initiatief past echter niet binnen het geldend bestemmingsplan. De gemeente Oldebroek is in principe bereid om medewerking te verlenen met een omgevingsvergunning reguliere procedure (buitenplanse kleine afwijking).

Aanleiding

De initiatiefnemer, wonend aan de Bovendwarsweg 85, runt in eigen beheer een paardenstal/-fokkerij inclusief binnen- en buitenbak, wasplaats, voerplaats zadelkamer enz. De initiatiefnemer beschikt daarnaast over ruim 60.000 m2 grasland. Dit brengt veel werkzaamheden en bijbehorende werktuigen met zich mee.  Er is nu geen ruimte om het materieel onder te brengen. Door het gebrek aan opslagmogelijkheden heeft de initiatiefnemer een grote behoefte aan een nieuw te bouwen overkapping voor het plaatsen van kleine agrarische werktuigen zoals een mestwagen, hooischudder en zwilletjesmaker.

Locatie

Het betreffende perceel, Bovendwarsweg 85, ligt ten zuiden van de kern Oldebroek en ten noorden van de rijksweg A28.  De tussenliggende gronden zijn grotendeels bebost. Op enkele plaatsen rondom het onderhavige plangebied zijn in het bos langs de weg een aantal woningen gesitueerd. De Bovendwarsweg vormt de grens tussen de bosrand van de Veluwe en het open middengebied. Het perceel Bovendwarsweg 85 ligt in het bosgebied, ten zuiden van de Bovendwarsweg.

Geldend bestemmingsplan

Voor de percelen aan de Bovendwarsweg 85 en 108 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2007 van toepassing. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Oldebroek op 15 december 2009.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt er een kapschuur gerealiseerd aan de westzijde van de bestaande paardrijhal, ter plaatse van de bestaande paardenbak. De kapschuur wordt in de rooilijn van de naastgelegen paardrijhal geplaatst. Hierdoor kan de paardrijhal deels aan het zicht worden onttrokken. De nieuwe te bouwen kapschuur wordt in de nabijheid van de overige bijgebouwen gesitueerd, het compacte erf blijft hierdoor intact. De kapschuur is vanaf de Bovendwarsweg nauwelijks waarneembaar doordat deze achter de bestaande houtwal wordt gesitueerd.

Omgevingsvergunning verleend

Op basis van het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2007’ is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Huisman | Ruimte & Visualisatie stelde een ruimtelijke motivering op waarin wordt aangegeven hoe het te realiseren project past binnen het beleid. Vervolgens wordt inzicht gegeven in de, bij de afweging betrokken, belangen en aspecten. Naar aanleiding hiervan is de omgevingsvergunning inmiddels verleend.

 

Speuld – Ruimtelijke onderbouwing, Bouw bijgebouw

Reacties uitgeschakeld voor Speuld – Ruimtelijke onderbouwing, Bouw bijgebouw
Ruimtelijke onderbouwing Buurtweg 95

Speuld – Huisman | Ruimte & Visualisatie heeft in samenwerking met de initiatiefnemer en de gemeente Ermelo een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor het bouwen van een schuur, plaatsen verlichting, plaatsen hekwerk en gebruik gronden aan de Buurtweg 95 te Speuld. Het initiatief past echter niet binnen het geldend bestemmingsplan. Het verlenen van een uitgebreide omgevingsvergunning ‘afwijken van het bestemmingsplan’ is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Aanleiding

De initiatiefnemer heeft bij de gemeente een verzoek ingediend voor het aanleggen van een paardenbak, het bouwen van een bijgebouw en het verplaatsen van de longeerbak op het perceel Buurtweg 95. De voorzieningen worden aangelegd voor particulier gebruik ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren. Daarnaast worden er twee bestaande paardenbakken, een renbaan en een bijgebouw verwijderd.

Locatie

Het betreffende perceel ligt nabij het buurtschap Speuld, ten zuiden van de bebouwingsconcentratie aan de Garderenseweg. Het plangebied is gelegen aan de Buurtweg 95 en staat kadastraal bekend onder: gemeente Ermelo, sectie D, nummer 1921. De Buurtweg vormt een rustige, landelijke route. Aan weerszijden van Speuld liggen de bossen/ heidegebieden van de Veluwe.

Toekomstige situatie en ruimtelijke onderbouwing

In de gewenste situatie worden de twee bestaande paardenbakken en de renbaan verwijderd en ingevuld als gras en/of weidegebied. Het bijgebouw wordt gesloopt, de woning en de longeerbak blijven behouden. Aan de achterzijde van het perceel wordt een nieuwe paardenbak gerealiseerd. De longeerbak wordt verplaatst en tegen de nieuwe paardenbak aan gesitueerd. De te realiseren paardenbak zal omrand worden door beplanting. De te verplaatsen longeerbak wordt ook omzoomd door beplanting. Aan de noordzijde van het perceel, ter hoogte van de bestaande longeerbak, wordt een nieuw bijgebouw geplaatst. Hierdoor valt het bijgebouw minder op en wordt een breder doorzicht vanaf de Buurtweg richting het achterliggende landschap gecreëerd. Deze ontwikkeling is daarmee passend in het landschap en levert een verbetering op voor de ruimtelijke kwaliteit.

Op basis van het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Agrarische enclave en Speuld’ is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Huisman | Ruimte & Visualisatie stelde een ruimtelijke onderbouwing op waarin wordt aangegeven hoe het te realiseren project past binnen het beleid. Vervolgens wordt inzicht gegeven in de, bij de afweging betrokken, belangen en aspecten.
Vanaf 1 maart 2018 heeft de ontwerpomgevingsvergunning gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Naar aanleiding hiervan is het besluit ongewijzigd vastgesteld.

 

 

 

Nibbixwoud – Inrichtingsschets nieuwe bouwkavels

Reacties uitgeschakeld voor Nibbixwoud – Inrichtingsschets nieuwe bouwkavels
Locatie Nibbixwoud
Luchtfoto Nibbixwoud
Verbeelding Nibbixwoud

Nibbixwoud – Huisman | Ruimte & Visualisatie heeft in samenwerking met Kubiek Ruimtelijke Plannen en de gemeente Medemblik een inrichtingsschets opgesteld voor de toevoeging van drie woonkavels aan de Wijzend 13 te Nibbixwoud.

Inrichtingsschets

Huisman | Ruimte & Visualisatie verzorgde de inrichtingsschets voor deze locatie. De ideeën en randvoorwaarden die uit een uitgebreide analyse naar voren komen, zijn zichtbaar gemaakt in deze schets. Deze tekening toont de kavels, de bebouwing en ligging in het landschap. De inrichtingsschets is basis voor de toekomstige inrichting en wordt verankerd in het bestemmingsplan.

Huisman | Ruimte & Visualisatie verzorgde ook de verbeelding van het bestemmingsplan en maakte deze digitaal raadpleegbaar. Voor de publicatie worden producten samengebracht in een database waar de verbeelding, regels en toelichting aan elkaar gekoppeld worden. De uitvoer van deze database levert een IMRO gecodeerd en gevalideerd GML-bestand op, wat klaar is voor publicatie op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl). Het bestemmingsplan voldoet daarbij aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), aan de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI) en aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP).

Ligging planlocatie

Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern Nibbixwoud, ten oosten van de A7 op het punt waar de A.C. de Graafweg middels een viaduct de A7 kruist. De planlocatie grenst aan de oost- en zuidzijde aan agrarisch gebied zonder bebouwing. Aan de voorzijde grenst het perceel aan de openbare weg, de Wijzend. Vanaf de Wijzend zijn de kassen gelegen achter de bedrijfswoning zichtbaar. De Wijzend betreft een bebouwingslint welke in noordoostelijke richting aansluit op de kern Nibbixwoud.

Nieuwe situatie

Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing op het perceel Wijzend 13, behoudens de stolpboerderij, te verwijderen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Ruimte voor Ruimte-regeling van de provincie Noord-Holland. In het onderhavige geval houdt dat in dat wanneer de bedrijfsgebouwen en kassen worden gesloopt ter compensatie drie nieuwe woningen mogen worden gebouwd. Inspiratiekader voor de drie vrijstaande woningen aan het Wijzend te Nibbixwoud is het bestaande karakteristieke lint met een diversiteit aan vrijstaande woningen. De karakteristiek wordt gevormd doordat er voldoende vrije ruimte is voor doorkijkjes naar het landschap en een grote diversiteit aan soorten woningen. Met de doorkijkjes en karakteristieken als uitgangspunt ontstaat er een nieuwe indeling voor de drie nieuwe woningen. Voor de architectonische uitwerking geldt de karakteristieke landelijke uitstraling, waarbij de diversiteit aan vrijstaande woningen aan het bestaande lint als inspiratiekader geldt. Voor de nieuwe inrichting is een inrichtingsschets gemaakt.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Hiervoor is een bestemmingsplanherziening opgesteld welke de juridisch-planologische regeling vormt die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt. Het bestemmingsplan is eind 2016 vastgesteld door de gemeenteraad en is inmiddels onherroepelijk.