Voor velen van ons is het een droom om een eigen huis te bouwen. Je kiest zelf de plek waar je gaat wonen, hoe je gaat wonen en wanneer je er gaat wonen. In gedachte woon je al in je droomhuis. Maar dan volgt de vraag: een huis bouwen? Maar waar te beginnen? Welke stappen moet je nemen? In onderstaande checklist help ik je op weg naar jouw ultieme droom: het bouwen van je droomhuis op een eigen kavel.
Stap 1: Bouwgrond huis bouwen
Om je droomhuis te kunnen bouwen ga je eerst op zoek naar een geschikte plek. Dit kan een nieuwbouwkavel zijn, maar dit kan ook een plek zijn waarop nog geen woning gebouwd mag worden. Het vinden van een kavel is afhankelijk van de woonwensen. Hoe groot wordt het huis? Hoe groot worden de bijgebouwen? Hoeveel ruimte wil je om je huis? Kortom, hoe groot moet je kavel zijn om je droomhuis te realiseren. Tip: maakt voor jezelf een checklist huis bouwen.
Ga je voor een nieuwbouwkavel, dan is de bestemmingsplanprocedure al afgerond en hoef je eigenlijk alleen te letten op de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de koopvoorwaarden, de omgeving, de beeldkwaliteit en de omgevingsvergunningprocedure. Ga dan door naar stap 6. Is het volgens het bestemmingsplan niet mogelijk om te bouwen ga dan naar stap 2.
Stap 2: Principeverzoek huis bouwen
Waar moet je op letten als je je huis wil bouwen op een plek waar dit nog niet mag volgens het bestemmingsplan? Er zijn meerdere mogelijkheden om grond om te zetten naar een bouwkavel. Denk aan sloopregelingen, functieverandering, ruimte-voor-ruimte, rood-voor-rood, etc. De eerste stap die je in dit geval zet, is een keukentafelgesprek met een omgevingsplancoach of stedenbouwkundig adviseur. Deze omgevingsplancoach kan voor jou beoordelen of je woonwensen kansrijk zijn, of het past binnen het gemeentelijk beleid en of het geen nadelige gevolgen heeft voor de omgeving. Als de omgevingsplancoach aangeeft dat uw plannen kansrijk zijn, dat wordt er een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor een wijziging van het bestemmingsplan. Hiermee vraagt u het college van burgemeester en wethouders om medewerking te verlenen aan je bouwplannen. Als de gemeente de lichten op groen zet, kan de omgevingsvergunning of bestemmingsplanprocedure gestart worden.
Stap 3: Stedenbouwkundige inpassing huis bouwen
De gemeente zal vragen om een stedenbouwkundige inpassing aan te leveren waarin het gewenste gebruik van de ruimte, de inrichting van het perceel, het materiaal- en kleurgebruik van de woning en het volume van de bebouwing wordt omschreven. Nadat de gemeente groen licht heeft gegeven voor het gewenste bouwplan kan er een stedenbouwkundig inpassingplan opgesteld. Samen met de omgevingsplancoach wordt met jou een plan opgesteld voor het te bouwen huis. Dit plan geeft weer waar het huis komt te staan, waar de schuur/garage komt te staan en hoe het perceel ontsloten gaat worden. Dit plan is het gevolg van een analyse op de omgeving. Hoe zijn de omliggende woningen gesitueerd, welke impact heeft het landschap op de plek, zijn er belemmeringen in de omgeving, is onderzoek noodzakelijk? Uiteindelijk volgt er een definitieve schets met de gewenste stedenbouwkundige inpassing. Deze schets krijgt een toelichting met uitgangspunten en randvoorwaarden voor architectuur, materiaal- kleurgebruik en volume.
Deze stedenbouwkundige inpassing kan aan het ambtelijk apparaat en aan het college van burgemeester en wethouders worden voor gelegd ter besluitvorming, na besluitvorming kan men verder gaan met een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure (ga naar stap 4) of bestemmingsplanprocedure (ga naar stap 5).
Stap 4 Uitgebreide procedure omgevingsvergunning huis bouwen
Deze stedenbouwkundige inpassing van het te bouwen huis zal juridisch vastgelegd moeten gaan worden. Dit kan via een uitgebreide procedure omgevingsvergunning of via een wijziging van het bestemmingsplan. Hierbij wordt vooral gekeken naar de omvang van het project. Voor kleinere projecten is een omgevingsvergunning veelal het aangewezen instrument. De omgevingsvergunning is een heeft een kortere proceduretijd dat een wijziging van het bestemmingsplan. Een goede ruimtelijke onderbouwing vormt een verplicht onderdeel van deze procedure. Een goede ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het aanvaardbaar is dat het bouwen van je huis afwijkt van het bestemmingsplan. Hierin wordt op de volgende zaken ingegaan: het plangebied, de huidige en toekomstige situatie, de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het plan, toetsing aan gemeentelijk beleid. De omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure wordt altijd gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl
Voor de omgevingsvergunning is de uitgebreide procedure van toepassing. De beslistermijn is 6 maanden. Binnen de eerste 8 weken dient beslist te worden of termijn wordt verlengd met 6 weken. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.
Stap 5 Procedure wijziging bestemmingsplan huis bouwen
Wanneer je initiatief een concreet project betreft dat op korte termijn in één keer kan worden gerealiseerd dan kiest je de weg van de omgevingsvergunning. Bij meer omvangrijke projecten waarbij bijvoorbeeld het definitieve bouwplan nog niet vast staat kan het verstandig zijn om een bestemmingsplan op te stellen. Een bestemmingsplan kent meer flexibiliteit dan een omgevingsvergunning. Een bestemmingsplan geeft aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er gebouwd mag worden op de gewenste locatie.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren, lijnen en tekens aangegeven. In de regels is vastgelegd wat er wel en niet mag binnen een bepaalde bestemming. De toelichting gaat in op relevante beleidsnota’s, milieuaspecten, de huidige opzet van een plangebied en de ontwikkelingslocaties. Bestemmingsplannen worden gepubliceerd op Ruimtelijkeplannen.nl.
Het bestemmingsplan bestaat uit een voorontwerp, ontwerp en vaststellingsfase. Het voorontwerpplan wordt ter inzage gelegd zodat belanghebbenden en overige instanties kunnen laten weten wat ze van het plan vinden. Voor elk bestemmingsplan wordt een ontwerpbestemmingsplan gemaakt. Dit wordt zes weken ter inzage gelegd. Binnen de inzagetermijn kun je een zienswijze indienen. De gemeenteraad kan het ontwerpbestemmingsplan aanpassen na ontvangst van de zienswijzen. Het ontwerp en vastgesteld bestemmingsplan liggen zes weken ter inzage bij de publieksbalie van het gemeentehuis en zijn raadpleegbaar op Ruimtelijkeplannen.nl.
Stap 6: Nu het leuke: het ontwerpen van je te bouwen huis
Er is inmiddels een plek gevonden om te bouwen en de woning die u in gedachte heeft en dit past ook nog eens binnen de regels van het bestemmingsplan. Een volgende stap is om je droomhuis verder uit te werken. Heb je al nagedacht over de volgende stappen van het te bouwen huis: het type architectuur, de grootte van de keuken en de woonkamer, waar komt de entree, het aantal slaapkamers, komen er zonnepanelen, komt er een warmtepomp, etc. Kortom allemaal praktische vragen waarbij een architect of bouwkundig tekenaar hulp bieden. Op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, welstandeisen, jouw eisenpakket en je budget ontwerpt een deskundige je droomhuis.
Stap 7: Aanvraag omgevingsvergunning huis bouwen
Om een woning te bouwen is een reguliere procedure omgevingsvergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij de gemeente via www.omgevingsloket.nl Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal je o.a. bouwtekeningen (situatie, plattegrond, gevelaanzicht, doorsnede en details), constructieberekeningen (dak, wanden, liggers, lateien en fundering) en bouwbesluitberekeningen (EPC, ventilatie, daglicht, milieuprestatie, akoestisch en een oppervlaktetoets) moeten indienen.
Voor de omgevingsvergunning van een te bouwen huis is de reguliere procedure van toepassing. Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken. Binnen die acht weken kan het bevoegd gezag beslissen om de termijn eenmalig met zes weken te verlengen. Procedure: terinzagelegging van ontwerpbesluit met zienswijzengelegenheid van 6 weken, terinzagelegging besluit, beroep en hoger beroep. De terinzageleggingstermijn van het besluit bedraagt 6 weken en is geen onderdeel van de 6 maanden beslistermijn.
Stap 8: Wie gaat je huis bouwen
Je hebt je bouwkavel gekocht, je hebt de ontwerptekeningen gereed, de financiën zijn geregeld, de omgevingsvergunning is aangevraagd, nu nog iemand die het huis voor je kan bouwen. Hiervoor heb je een aannemer, bouwbedrijf of zzp’er nodig. Deze zelfstandigen werken in groepen samen om jouw huis te bouwen. Het is verstandig om ruim op tijd een bedrijf te selecteren aangezien er een schaarste is aan vakspecialisten. Wil je verschillende aanbieders kunnen vergelijken en tot een scherpe prijs komen, dan kunt je meerdere partijen een prijsopgave laten doen. Het is aan te raden om altijd te kiezen voor een financieel gezond bedrijf dat ook bereid is om een garantiestelling tegen faillissement aan te gaan.
Stap 9: Spannend! Het bouwen van je huis
Als de omgevingsvergunning onherroepelijk is kan er gestart worden met de bouw van de woning. Kijk geregeld hoe de verbouwing verloopt, zodat eventuele afwijkingen vroegtijdig gesignaleerd en besproken kunnen worden. In veel contracten staat de afgesproken opleverdatum vermeld of binnen hoeveel werkbare werkdagen de aannemer de verbouwing moet opleveren. Meestal moet de aannemer u bij een te late oplevering een boete of schadevergoeding betalen, op basis van het contract of de algemene voorwaarden. Meerwerk zijn extra dingen die naast het afgesproken werk worden uitgevoerd. Leg de gemaakte meerwerkafspraken schriftelijk vast. Betaal de aannemer naar verhouding van de vordering van het werk. Betaalt u toch termijnen voor werk dat nog niet is uitgevoerd, loopt u financieel risico.
Stap 10: Gefeliciteerd, je droomhuis is een feit!
Het is bijna zover, het droomhuis gaat opgeleverd worden. Je gaat je eerste nog voorbereiden op de oplevering. Controleer of de verbouwing volgens afspraak is uitgevoerd. Denk hierbij aan de gebruikte materialen, maar ook of de kleuren kloppen en of alles wel op de goede plek is aangebracht. Let ook goed op beschadigingen, met name van glas, sanitair, tegelwerk en deuren. Controleer of het meer-/minderwerk volgens afspraak is uitgevoerd. Neem een overzicht van de meer-/minderwerklijst en eventuele tekeningen mee naar de oplevering. Noteer verschillen en gebreken op een lijst die u samen met de contractstukken meeneemt naar de oplevering.
Bij de oplevering inspecteert u samen met de aannemer of de bouw goed is uitgevoerd en wordt een opleveringsrapport opgesteld. Je ontvangt nu de sleutel, je droomhuis is een feit!
Hulp nodig?
Het kan zijn dat je naar aanleiding van deze checklist nog vragen hebt. Ik help je graag verder, neem daarom contact met mij op.
