Uw plan past niet in het omgevingsplan. Een woning op het erf, een schuur die een bedrijfsruimte wordt, een uitbreiding net buiten het bouwvlak. Dan zijn er grofweg twee routes: een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan. Kiest u voor een BOPA of omgevingsplanwijziging? Het korte antwoord: één concreet plan op één plek gaat meestal via een BOPA. Een plan dat de regels voor een groter gebied verandert, loopt via het omgevingsplan. Hieronder leest u waar de keuze op aankomt.
Twee routes naar hetzelfde doel
Beide routes maken iets mogelijk dat het omgevingsplan nu niet toestaat. Het verschil zit in wát er verandert.
- BOPA: het omgevingsplan blijft zoals het is. De gemeente verleent een omgevingsvergunning die voor uw plan, op uw perceel, een uitzondering maakt. Bij de aanvraag hoort een ETFAL-onderbouwing.
- Omgevingsplanwijziging: de regels zelf worden aangepast. Wat er daarna mag, staat in het omgevingsplan en geldt voor iedereen.
U kunt het zo zien: een BOPA is een vergunning op maat voor één plan, een omgevingsplanwijziging herschrijft de spelregels. Een BOPA blijft overigens niet voor altijd een losse uitzondering. De gemeente verwerkt hem binnen vijf jaar in het omgevingsplan. Voor u als initiatiefnemer verandert daar niets door.
Wanneer een BOPA voor de hand ligt
Een BOPA past goed bij een plan dat al concreet is:
- U weet wat u wilt bouwen of veranderen, waar en hoe groot.
- Het gaat om één perceel of een overzichtelijke locatie.
- De gevolgen voor de omgeving zijn goed te onderzoeken en te onderbouwen.
- U wilt het plan ook echt uitvoeren. De vergunning regelt meteen de ruimtelijke toestemming voor dat ene bouwplan.
Denk aan een woning op een vrijkomend agrarisch erf, een vrijstaande schuur die een woning wordt, of een bedrijfsuitbreiding die net buiten het bouwvlak valt. Lees ook hoe lang een BOPA duurt.
Wanneer een omgevingsplanwijziging beter past
Een wijziging van het omgevingsplan ligt meer voor de hand als:
- het plan meerdere percelen of eigenaren raakt;
- de gemeente de nieuwe situatie blijvend in de regels wil vastleggen, bijvoorbeeld voor een woningbouwlocatie of de herontwikkeling van een bedrijventerrein;
- het plan flexibele regels nodig heeft, omdat het in fases wordt uitgevoerd of nog niet tot in detail vastligt;
- het plan groot of gevoelig is en de gemeenteraad er zelf over wil beslissen.
BOPA of omgevingsplanwijziging: de verschillen op een rij
| BOPA | Omgevingsplanwijziging | |
| Wie besluit | Het college van burgemeester en wethouders. Bij sommige plannen geeft de gemeenteraad eerst een bindend advies | De gemeenteraad, soms gedelegeerd aan het college |
| Wie dient in | U, als aanvrager van de vergunning | De gemeente stelt de wijziging op, vaak op basis van uw verzoek en uw stukken |
| Onderbouwing | ETFAL-onderbouwing bij de aanvraag | Toelichting bij de wijziging, met dezelfde onderzoeken |
| Procedure | Meestal regulier: 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Soms de uitgebreide procedure, tot 6 maanden | Ontwerp 6 weken ter inzage, zienswijzen, daarna vaststelling |
| Bezwaar en beroep | Bezwaar, daarna beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State | Zienswijze, daarna rechtstreeks beroep bij de Raad van State |
Welke route sneller is, hangt af van het plan. Een BOPA met de reguliere procedure is op papier korter. Een omgevingsplanwijziging heeft daarentegen maar één rechter, en de vergaderdata van de raad bepalen mede de planning. De onderzoeken zijn bij beide routes gelijk: bodem, stikstof, ecologie en, waar nodig, geluid, geur of archeologie.
Wie kiest de route?
De gemeente beslist welk instrument zij inzet. U kunt wel een voorkeur aangeven en onderbouwen. Vraag dit daarom vroeg na, in het principeverzoek of het vooroverleg.
Waar het misgaat: een plan dat volledig is uitgewerkt voor de ene route, terwijl de gemeente de andere wil. Dan moeten stukken opnieuw worden opgesteld en schuift de planning op. Een haalbaarheidscheck vooraf laat zien wat het omgevingsplan toestaat, welk beleid geldt en welke route waarschijnlijk is.
Kosten: leges en kostenverhaal
De leges verschillen per gemeente en per route. Ze staan in de legesverordening van de gemeente. Daarnaast sluit de gemeente bij beide routes vaak een overeenkomst met u over het kostenverhaal en over het risico op planschade (onder de Omgevingswet heet dat nadeelcompensatie). Vraag deze afspraken vroeg op, zodat u niet achteraf voor verrassingen staat.
Het bouwkundige spoor loopt altijd mee
Welke route het ook wordt: naast het ruimtelijke spoor loopt het bouwkundige. Uw architect of bouwkundig bureau werkt het ontwerp uit, van een schets bij het principeverzoek tot de tekeningen bij de aanvraag. Bij een omgevingsplanwijziging is daarna in de regel nog een aparte omgevingsvergunning nodig voor het bouwplan zelf. Bij een BOPA is de ruimtelijke toestemming voor het bouwplan meteen geregeld. In beide gevallen volgt nog de technische kant: een vergunning voor de technische bouwactiviteit of, bij een nieuwe woning, een bouwmelding. Neem die stappen mee in uw planning en begroting.
Welke route past bij uw plan?
Twijfelt u welke route bij uw plan past? Neem contact met mij op voor een vrijblijvend telefonisch adviesgesprek. Ik zet op een rij wat het omgevingsplan toestaat, welke route de gemeente waarschijnlijk kiest en wat dat betekent voor de planning en de kosten. Daarbij stem ik af met uw architect, zodat u één planning heeft voor beide sporen.
