Agrarische bestemming naar woonbestemming

U heeft jarenlang bedrijfsmatig vee gehouden op uw boerderij in het landelijk gebied. Omdat u ouder wordt, en er geen opvolgers zijn, gaat u het agrarisch bedrijf beëindigen, de schuren komen leeg te staan en deze kunnen worden gesloopt. Uw wens is om er wel te blijven wonen. Dit betekent dat de agrarische bestemming naar woonbestemming omgezet moeten worden.

Om dit te realiseren zal u wellicht moeten investeren in overheidsdoelen om de overheid mee te laten werken aan uw plannen. Denk hierbij aan een rood-voor-rood regeling, rood-voor-groen regeling, functieverandering en vrijkomende agrarische bebouwing (vab) regeling. Dit zijn nogal complexe en lange trajecten. U zal een principeverzoek in moeten dienen, het college zal een principebesluit moeten nemen, er zal een landschappelijke inpassing gedaan moeten worden, de verplichtingen van u en van de gemeente zullen vastgelegd worden in een overeenkomst, het bestemmingsplan moet gewijzigd worden, etc.

Kortom, geen tijd te verliezen! Aan de slag! Ik kan u als omgevingsplancoach / adviseur ruimtelijke ordening hierbij helpen. Onderstaand geef ik kort uitleg over de diverse onderdelen die een rol spelen om een agrarische bestemming om te zetten in een woonbestemming.

Wat is een agrarische bestemming?

De hoofdfunctie van de agrarische bestemmingen is agrarische bedrijvigheid (grondgebonden en niet-grondgebonden agrarische bedrijven of intensieve veehouderijbedrijven). Binnen de agrarische bestemming staat de uitoefening van het agrarisch bedrijf voorop. Naast de uitoefening van het agrarisch bedrijf speelt de bescherming van natuur- en landschappelijke waarden een rol. Het onderscheid komt met name tot uitdrukking in het omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden.

Wat is een woonbestemming?

In de woonbestemming is de hoofdfunctie uiteraard ‘Wonen’. Naast het wonen zijn er ook vaak een aantal andere functies mogelijk binnen de woonbestemmingen. Denk aan een ‘aan huis verbonden’ beroep, nevenactiviteiten, kleinschalig kamperen, hobbymatig boeren, mantelzorg etc. De maatvoering van de woonbebouwing is geregeld in de bouwregels van de woonbestemming.

Wat is de Rood-voor-rood regeling?

Als uw schuren of stallen heeft op uw agrarisch perceel, en u wilt deze slopen, dan kan u dat geld of woningen opleveren. De overheid wil het landelijk gebied een kwaliteitsimpuls geven door het slopen van leegstaande schuren en stallen te motiveren. Hiervoor is de rood-voor-rood regeling in het leven geroepen. U sloopt 750 m2 aan agrarische opstallen en hiervoor in plaats mag u een vrijstaande woning bouwen. Kan u 1500 m2 slopen dat krijgt u het recht voor twee vrijstaande woningen. Door de realisatie van de woning stijgt de waarde van uw perceel, met deze waarde kan u de sloop betalen, het landschap verbeteren en de agrarische bestemming omzetten naar een woonbestemming.

Wat is de Rood-voor-groen regeling?

Op basis van ‘rood-voor-groen’ is het mogelijk om rode functies (woningen) toe te voegen in het buitengebied in ruil voor de verbetering van de groene kwaliteiten van het buitengebied. Denk hierbij aan een meerwaarde voor natuur, landschap, recreatie en of cultuurhistorie. Indien hier behoefte aan is binnen uw gemeente kunt u nieuw bos – en/of natuurgebied aanleggen in ruil voor het toevoegen van een woning op uw perceel. Op basis daarvan kan u de agrarische bestemming omzetten naar een woonbestemming.

Wat is functieverandering?

Als gevolg van de schaalvergroting in het buitengebied komen erven en agrarische gebouwen vrij. De overheid biedt met functieverandering de mogelijkheid voor het hergebruik van deze vrijgekomen en vrijkomende agrarische gebouwen in het buitengebied. Het gaat daarbij om functieverandering naar wonen of werken, van een agrarische bestemming naar woonbestemming of van een agrarische bestemming naar bedrijfsbestemming.

Wat is een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling? Wat is een bijdrage landschappelijke versterking? Wat is verevening?

Als u gebruik wil gaan maken van bijvoorbeeld een rood-voor-rood regeling kan de gemeente u verplichten tot een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. De wet ruimtelijke ordening maakt het mogelijk om voor het toevoegen van rode functies in het buitengebied een financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling te vragen. Dit kan bijvoorbeeld een bijdrage landschappelijke versterking zijn. Dit houdt in dat bij elke nieuwe rode toevoeging een landschappelijke versterking verlangd wordt in de vorm van een financiële bijdrage. Deze bijdrage wordt gestort in een landschapsfonds waaruit ‘groene’ gerealiseerd kunnen worden die en ruimtelijke kwaliteitsverbetering opleveren voor de omgeving. Dit noemt men ook wel het vereveningsprincipe.

Wat is een principeverzoek en een principebesluit?

U dient schriftelijk een principeverzoek in bij de gemeente, aan het college van burgemeester en wethouders, om medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Deze wijziging betreft het omzetten van de agrarische bestemming in een woonbestemming. Het college kan dan besluiten om in principe medewerking te verlenen aan het ingediende verzoek.

Wat is een landschappelijke inpassing?

Om agrarische bestemming naar woonbestemming om te zetten wordt meestal door de gemeente gevraagd naar een landschappelijke inpassing. Deze inpassing gaat in op de kenmerken van het landschap, hoe de landschappelijke kwaliteit verbeterd kan worden en welke landschapselementen daarvoor ingezet kunnen worden. Op basis van het landschappelijk inpassingsplan kan het bestemmingsplan gewijzigd worden.

Wat is een anterieure overeenkomst?

In een anterieure overeenkomst worden de wederzijdse verplichtingen tussen u en de gemeente vastgelegd en wordt de betaling van de plankosten, leges en de financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen overeengekomen. Op het moment dat de overeenkomst is gesloten en de financiële verplichtingen zijn voldaan zal de bestemmingsplanprocedure gestart worden.

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan regelt voor welke functies gronden en bouwwerken mogen worden gebruikt en welke bouwmogelijkheden er zijn. Het bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels, waarvan alleen de laatste twee juridisch bindend zijn. De toelichting geeft een goede ruimtelijke onderbouwing voor uw initiatief. Hierin wordt ook de bedoeling van het plan verduidelijkt en de uitvoerbaarheid aangetoond. Op de verbeelding wordt de bestemming aangegeven en de regels geven inhoud aan de bestemming. Het op te stellen bestemmingsplan dient aan te sluiten bij de landelijke standaard.

Wat is een hindercirkel?

Als u een woning wilt bouwen in het landelijk gebied krijgt u te maken met de milieuaspecten. Een doel van de ruimtelijke ordening en het milieubeleid is het handhaven en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. In een bestemmingsplan wordt daarom onder andere ingezet op de milieuzonering (hindercirkel) van bedrijfsfuncties. Het gaat erom dat voldoende ruimtelijke scheiding is tussen enerzijds milieubelastende inrichtingen en bedrijven en anderzijds milieugevoelige functies als wonen. Als u een agrarische bestemming om wil zetten in een woonbestemming zal u hier mee te maken krijgen.  Indien er in de omgeving van uw perceel een actief agrarisch bedrijf is gevestigd zal onderzoek gedaan moeten worden naar de afstand van het meest hinderlijke milieuaspect

Meer weten?

Zoals u ziet zijn er veel onderdelen die een rol spelen bij het omzetten van een agrarische bestemming naar woonbestemming. U kan dit als particulier alleen oppakken, maar u kan dit ook aan mij vragen. Ik kan uw belangen behartigen en het traject van een bestemmingsplan wijziging met u doorlopen. Het kan zijn dat je naar aanleiding van dit overzicht nog vragen hebt. Ik help u graag verder, neem daarom contact met mij op.