In het buitengebied ten zuiden van Siebengewald, in de Limburgse gemeente Bergen, heeft een voormalig agrarisch loonbedrijf plaatsgemaakt voor wonen. De bedrijfsbestemming is omgezet naar ‘Wonen’, de bestaande bedrijfswoning is een reguliere woning geworden en op het perceel staat inmiddels een nieuwe, levensloopbestendige woning. Huisman Ruimte begeleidde deze bestemmingsplanwijziging in Siebengewald van het eerste overleg met de gemeente tot het onherroepelijke bestemmingsplan.
Een bedrijfsperceel zonder bedrijf
Het perceel van bijna een halve hectare heeft een lange agrarische geschiedenis. Eerst stond het vol kassen voor de bloementeelt, later was er een loonbedrijf gevestigd, met een werkplaats voor onderhoud en reparatie van landbouwmachines en stalling van tractoren. In 2022 zijn de bedrijfsactiviteiten beëindigd.
Op papier bleef het perceel een bedrijfslocatie. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018’ gaf de gronden de bestemming ‘Bedrijf’ met een landbouwverwante functie. Wonen was daar niet toegestaan, en een extra woning al helemaal niet. Ook de wijzigingsbevoegdheid in het geldende plan bood geen uitkomst: die maakt alleen het omzetten van de bestaande bedrijfswoning mogelijk, niet het toevoegen van een woning. Een nieuw bestemmingsplan was daarom nodig.
Samen met de gemeente naar een haalbaar plan
De gemeente Bergen stond vanaf het begin positief tegenover het beëindigen van de bedrijfsfunctie op deze plek. In een aantal overlegrondes is samen met de gemeente verkend wat hier ruimtelijk passend is en welke tegenprestatie daarbij hoort. Het inleveren van de bedrijfsbestemming, het slopen van de bedrijfsopstallen en een goede landschappelijke inpassing bleken samen de basis voor één extra woning.
Op basis daarvan is eind 2022 een principeverzoek ingediend voor één vrijstaande, levensloopbestendige woning. In maart 2023 besloot het college onder voorwaarden medewerking te verlenen. Die voorwaarden waren helder: een volwaardig bestemmingsplan met ruimtelijke onderbouwing, een robuust landschappelijk inrichtingsplan voor het hele perceel en een aantoonbare bijdrage aan de ambities uit de Omgevingsvisie Bergen 2030.
Het plan en de uitvoering
Het bestemmingsplan regelt de overgang van bedrijf naar wonen op het hele perceel. Inmiddels is het plan ook in de praktijk uitgevoerd:
- De bestemming ‘Bedrijf’ is vervallen; de voormalige bedrijfswoning is een reguliere woning geworden.
- Op een kavel van circa 1.600 m² staat nu een vrijstaande, levensloopbestendige woning, met zonnepanelen op het dak.
- De kassen en de overige bedrijfsopstallen zijn gesloopt.
- Het verharde oppervlak is met circa 560 m² afgenomen en het hemelwater van de nieuwe woning infiltreert op eigen terrein.
- De geluidszone van 30 meter rond het voormalige bedrijf is vervallen, wat de rust voor de omliggende woningen ten goede komt.
Voor de landschappelijke inpassing is een landschapsontwerper ingeschakeld. Het inrichtingsplan sluit aan op het Landschapsplan gemeente Bergen en het deelgebied ‘Leege Heide’, met elementen die daar thuishoren: beukenhagen, vrijstaande inheemse bomen, hoogstamfruitbomen en bloemrijk grasland. Het ontwerp is in meerdere rondes afgestemd met de landschapsadviseur van de gemeente, onder meer over het aantal fruitbomen en de beplanting langs de erfgrens met de buren. De inpassing is inmiddels aangelegd: beukenhagen langs de weg en de kavelgrenzen, en jonge bomen die de woning de komende jaren verder in het landschap verankeren.
Passend binnen het beleid van gemeente en provincie
Het plan is getoetst aan rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De belangrijkste aansluitpunten:
- Omgevingsvisie Bergen 2030 — minder verharding, afkoppelen van hemelwater en meer natuurwaarde en biodiversiteit door nieuwe beplanting.
- Woonvisie Bergen en Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020–2024 — een levensloopbestendige woning die geschikt blijft voor elke levensfase.
- Landschapsplan gemeente Bergen — inpassing met beplanting die past bij het landschap rond Siebengewald.
- Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Limburg — herstructurering van een bestaand bedrijfsperceel binnen een bestaand bebouwingscluster.
Daarbij speelt mee dat de gemeente in dit bebouwingscluster zelf meer ruimte voor wonen wil maken. Met de functieverandering staat vast dat zich hier geen nieuw bedrijf meer kan vestigen.
Zorgvuldig onderzocht
Voor een bestemmingswijziging moet worden aangetoond dat er geen belemmeringen zijn. Voor dit perceel zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd of aspecten getoetst:
- Een quickscan Wet natuurbescherming, waaruit bleek dat het perceel geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten.
- Een stikstofberekening met AERIUS, waaruit bleek dat er in de aanleg- en gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie is op het Natura 2000-gebied Maasduinen.
- Een verkennend bodemonderzoek, inclusief onderzoek naar asbest, waaruit bleek dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen wijziging.
- Een toets aan het archeologiebeleid: de bodemingrepen blijven onder de onderzoeksdrempel, zodat archeologie geen belemmering vormt.
- Een watertoets, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering: geen belemmeringen, mede omdat de omliggende agrarische bedrijven op meer dan 300 meter afstand liggen.
De conclusie: geen van de onderzochte aspecten staat de bestemmingsplanwijziging in de weg.
Op tijd vóór de Omgevingswet
Het traject had een harde deadline. Met de komst van de Omgevingswet konden na 31 december 2023 geen nieuwe bestemmingsplannen meer in procedure worden gebracht. De gemeente vroeg daarom om het concept vóór 1 september 2023 aan te leveren, zodat er tijd bleef voor ambtelijke toetsing.
Huisman Ruimte voerde de regie over het volledige traject: de aansturing van de landschapsontwerper en de onderzoeksbureaus, het opstellen van toelichting, regels en een digitaal raadpleegbare verbeelding, en het verwerken van de opmerkingen van de gemeente. De direct omwonenden zijn vooraf geïnformeerd en stemden in met het plan. Het ontwerpbestemmingsplan lag vanaf 29 november 2023 ter inzage, er zijn geen zienswijzen ingediend en de gemeenteraad stelde het plan op 12 maart 2024 ongewijzigd vast. Sinds mei 2024 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Daarna is de bouw gestart; in het voorjaar van 2026 stond de woning er en was de landschappelijke inpassing voltooid.
Herkent u een vergelijkbare situatie?
Een loonbedrijf, kwekerij of agrarisch bedrijf dat is gestopt, terwijl de oude bedrijfsbestemming nog op de grond ligt: dat komt vaker voor dan veel eigenaren denken. Zolang het omgevingsplan niet meebeweegt, blijft het perceel juridisch vastzitten aan een functie die er niet meer is. Dat is lastig, maar ook een kans. Het inleveren van een bedrijfsbestemming, het opruimen van verharding en oude opstallen en een goede landschappelijke inpassing zijn voor veel gemeenten juist redenen om mee te werken aan wonen.
Een functieverandering begint met een realistische inschatting van wat er op uw perceel kan. Daarna volgt een principeverzoek, en vervolgens een wijziging van het omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Huisman Ruimte begeleidt die stappen en stemt af met gemeente, onderzoeksbureaus en landschapsontwerper.
Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL
De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vlak vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.
“Waar de werkplaats verdwijnt, krijgt het erf een groene rand en een woning die meegaat in elke levensfase.”
Meer weten over de mogelijkheden voor uw eigen perceel? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
