In het beschermd dorpsgezicht van Nigtevecht, gemeente Stichtse Vecht, maakt een verouderd bedrijfspand aan de Vechtoever plaats voor een vrijstaande woning. Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op die de buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan mogelijk maakte.
Een bedrijfspand zonder bedrijf
Op het perceel stond een bedrijfspand van een voormalig aannemersbedrijf, direct aan de oever van de Vecht. De bedrijfsactiviteiten waren al beëindigd. De eigenaar wilde het pand slopen en op dezelfde plek een vrijstaande woning bouwen. De geldende bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Tuin’ lieten dat niet toe — een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan was nodig, via de uitgebreide procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Passend in het beschermd dorpsgezicht van Nigtevecht
Het plangebied ligt in ‘Beschermd dorpsgezicht’, binnen de historische buitenplaatszone en de Hollandse Waterlinie — cultuurhistorisch gevoelig terrein. De nieuwe woning is daarom grotendeels binnen de voetafdruk van het oude bedrijfspand ontworpen, met een beukmaat van zes meter die refereert aan zowel de bestaande bebouwing aan de straat als aan de vroegere bedrijfsfunctie zelf. Metselwerk, keramische pannen, zink en hardsteen sluiten aan bij de traditionele detaillering in de omgeving. De gemeente gaf een positief welstands- en monumentenadvies af. Energetisch is de woning uitgerust met een warmtepomp op een gesloten bodembron, gebalanceerde ventilatie met WTW en aanvullende PV-panelen.
Zorgvuldig onderzocht
Voor de buitenplanse afwijking moest een breed onderzoekspakket worden doorlopen:
- Archeologie: op basis van een palenplan en een deskundigenbeoordeling bleek de ondergrond al aanzienlijk verstoord door de eerdere bedrijfsinrichting — archeologisch onderzoek was niet nodig.
- Ecologie: een quickscan en aanvullend vleermuisonderzoek toonden aan dat de bijzondere, niet-afgesloten spouwmuren van het te slopen pand geen geschikt verblijf voor vleermuizen boden — verblijfplaatsen konden worden uitgesloten.
- Bodem: een bodemonderzoek wees uit dat sanering nodig was voordat op de locatie gebouwd kon worden. Na een saneringsplan (BUS-melding) is dit onderdeel uitvoerbaar gebleken; een asbestonderzoek liet zien dat er geen asbestverontreiniging aanwezig is.
- Water: het plangebied ligt binnen de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ langs de Vecht. Omdat de nieuwe woning binnen de footprint van het bestaande pand wordt gebouwd en het verharde oppervlak afneemt, werden geen belemmeringen voor de waterkering verwacht.
De conclusie: met een saneringsmaatregel voor de bodem is het plan op alle onderzochte aspecten uitvoerbaar, en sluit het aan bij het beleid van de provincie Utrecht en de gemeente Stichtse Vecht.
Van bedrijfsfunctie naar woonfunctie
Huisman Ruimte stelde de ruimtelijke onderbouwing op: de planbeschrijving, de toetsing aan het beleid van provincie en gemeente, en de vertaling van de onderzoeksresultaten — inclusief de bodemsanering — naar een compleet, gemotiveerd document voor de buitenplanse afwijkingsprocedure. De afwijking is inmiddels onherroepelijk vastgesteld.
Herkent u een vergelijkbare situatie?
Een bedrijfspand dat zijn functie al jaren kwijt is, een schuur die niet meer in gebruik is, of een perceel met een bestemming die niet meer aansluit bij de werkelijkheid — dat soort situaties komt vaker voor dan gedacht. Vaak wordt zo’n leegstaand pand als last gezien, terwijl het juist ruimte biedt: voor een woning, voor herontwikkeling, voor een invulling die beter bij de omgeving past. Onder de Omgevingswet loopt zo’n functiewijziging via een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan. Huisman Ruimte brengt de mogelijkheden in kaart en begeleidt het traject van eerste idee tot besluit.
Omgevingswet, BOPA en onderbouwing ETFAL
De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het omgevingsrecht stond voorheen in 26 verschillende wetten. Dit is gebundeld in de Omgevingswet, een samenhangend stelsel van planning, besluitvorming en procedures. Gemeenten kunnen onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven faciliteren. Dit kan door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of door een wijziging van het omgevingsplan. Een onderbouwing ETFAL is een onderbouwing die gebruikt kan worden wanneer u een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wilt aanvragen. Dit traject is destijds, vóór de invoering van de Omgevingswet, doorlopen als buitenplanse afwijking onder het toen geldende bestemmingsplanrecht; voor vergelijkbare initiatieven vandaag de dag verloopt dit via bovenstaande route.
“Waar het geluid van een werkplaats verstomde, klinkt nu het water van de Vecht weer als achtergrond van een thuis“
Speelt er iets vergelijkbaars bij u? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
